Как сместить управляющую компанию. Порядок смены управляющей компании жилого дома

SpbHomes.ru разобрался в вопросе.

Процедура и документы

Заключение договора на управление домом в новостройках управляющей компанией происходит сразу после ввода дома в эксплуатацию. Стандартный срок действия соглашения варьируется от 1 года до 5 лет.

Есть несколько способов управления многоквартирным домом:

• Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
• Создание жилищного кооператива (ЖК);
• Выбор управляющей компании большинством голосов собственников;
• Управление домом самими жильцами, если квартир не больше 30-ти.

При выборе формы управления ТСЖ или ЖК, именно их представители осуществляют необходимые работы в доме или же нанимают стороннюю управляющую организацию и следят за качеством ее услуг.

В данном материале нас интересует только 3-ий пункт – управляющая компания. Можно ли сменить управляющую компанию дома? Конечно же, да.

Для того, чтобы сменить управляющую компанию в многоквартирном доме на другую, необходимо руководствоваться положениями Жилищного кодекса РФ.

• Расторгнуть договор с УК можно после истечения срока заключенного договора;
• Досрочное расторжение возможно при доказанных фактах явных нарушений со стороны УК;
• Досрочное расторжение возможно, если большинство собственников проголосовало за смену на общем собрании;
• Если УК лишили лицензии;
• По обоюдному соглашению сторон договора;
• При смене способа управления.

Чаще всего основными причинами недовольства становятся плохая работа УК (отсутствие ремонтных, уборочных работ) или высокие, ничем не обоснованные тарифы.

Широко известен стал случай, связанный с застройщиком «ЦДС»: после сдачи дома ЖК «Новое Мурино», был заключен договор с УК «ЖЭС-4», которая формально не имеет отношения к застройщику, однако учредитель УК и совладелец «ЦДС» - одно лицо.

Жильцы жаловались на высокую плату за ЖКХ, на низкое качество при выполнении ремонтных работ. После произошедшего с одним из собственников несчастного случая в лифте, разразился громкий скандал, но УК все-таки удалось сменить.

Что должны делать собственники в таком случае?

Бесплатная юридическая консультация:

1. Провести общее собрание. Голосовать от лица всех собственников имеет право абсолютное большинство (больше 50%);
2. Составить и подписать протокол собрания согласно требованиям Минстроя;
3. Отправить копию протокола управляющей компании;
4. Выбрать новую управляющую компанию;
5. Заключить договор с новой УК.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Жилищным законодательством РФ предусмотрено 3 формы управления многоквартирными домами: управление УК, ТСЖ и ЖСК. Разница в том, что ТСЖ и ЖСК – это объединение собственников жилья, а УК – сторонняя организация, которой собственники делегировали управление.

Вне зависимости от формы управления, иногда у жильцов возникает необходимость внести изменения в управление домом. Сменить ТСЖ или ЖСК на какую-либо управляющую компанию, в общем-то, не составляет особого труда.

Процедура мало чем отличается от вышеописанной:

• Необходимо провести общее собрание;
• Инициативная группа должна собрать подписи жильцов (смена возможна при наличии голосов «за» смену формы управления – больше 50%);
• Запротоколировать ход собрания согласно действующим нормам;
• Известить ТСЖ или ЖСК (при необходимости);
• ТСЖ и ЖСК – это юридические лица, поэтому они могут осуществлять свою деятельность до тех пор, пока не ликвидированы;
• Подписать договор на оказание услуг с новой УК.

В последнее время широко распространена практика управления домами аффилированными (дочерними, присоединенными) УК от застройщика. Обусловлено это тем, что зачастую строительной компании проще поддерживать коммуникации и общее техническое состояние постройки, чем сторонней организации: застройщик в курсе каждых конкретных особенностей того или иного объекта. Кроме того, это и дополнительный доход, и дальнейшая возможность исправить недоделки или ошибки при строительстве. Еще одной причиной осуществления управления через УК от застройщика является ограничение на самостоятельный выбор УК или создание ТСЖ, пока не продано более 50% квартир в доме.

Компания YIT осуществляет дальнейшее полное управление своими объектами через УК «ЮИТ Сервис». Таковы, например, ЖК «Новоорловский» в Приморском районе и ЖК Fjord в Василеостровском районе.

Бесплатная юридическая консультация:

Свои управляющие компании есть и у «ЛенСпецСМУ» (ЗАО «Сервис-Недвижимость»), «Лидер Групп» (УК «Лидер») и DOCKLANDS development (УК Docklands). Заключение договора происходит практически «по умолчанию», поэтому исключены различные проволочки, связанные с приведением дома в соответствие с нормами перед передачей сторонней УК.

Девелоперы имеют и партнерские отношения с рядом УК. К примеру, у «Л1» есть постоянный партнер УК «Континент», не имеющий юридического отношения к самой компании-застройщику. В «ЦДС», как сообщили SpbHomes.ru представители застройщика, отошли от подобной практики, поэтому проводят конкурс для каждого объекта среди управляющих компаний района застройки. Подобная практика имеется и у застройщика «ГлавСтройКомплекс».

Оценить работу УК по достоинству жильцы новостроек смогут, пожалуй, только спустя пару-тройку лет после полной усадки дома.

Как поменять управляющую компанию или ТСЖ в доме, выбор новой УК

Если собственников квартир в многоквартирном доме не устраивает управляющая организация, то они могут ее сменить. Однако, могут ли они сменить не одну управляющую компанию на другую, а, например, создать свое ТСЖ? Или наоборот, перейти с УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Бесплатная юридическая консультация:

Можно ли сменить управляющую компанию на другую

Собственники вправе выбрать способ правления: так, они могут организовать товарищество владельцев жилья, либо же отдать правление в руки управляющей организации.

Начиная с 2015 года правила ведения деятельности для управляющих компаний сильно ужесточились: так, они обязаны проходить лицензирование. Однако их работа не всегда приносить удовлетворение владельцам квартир, тем более, что они платят за обслуживание дома приличные деньги. Именно поэтому так остро стоит вопрос о том, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Можно ли сменить УК на ТСЖ и наоборот

Если вас интересует краткий ответ, то он положительный: можно!

Самыми распространенными причинами, почему собственники решают сменить УК на ТСЖ являются ненадлежащее исполнение услуг, а также завышенные тарифы. Завышенные тарифы – это та причина, которая может быть объяснима. УК – это коммерческие организации и значит они не могут работать не получая прибыли. Ненадлежащее оказание услуг доказать достаточно сложно, однако, все реализуемо, если собственники знакомы с нормами, которых УК должна придерживаться.

Некоторые управляющие организации не выполняют все свои обязательства указанные в договоре с собственниками, и тогда перед владельцами жилых помещений также встает вопрос и том, можно ли поменять управляющую компанию, и если можно, то лучше ее поменять на другую подобную или же создать товарищество собственников жилья. Создать товарищество после работы с УК можно, и даже иногда просто необходимо.

Бесплатная юридическая консультация:

Для того чтобы поменять УК на ТСЖ, нужно принять решение о создании товарищества собственников жилья, а также набраться терпения, ведь на практике большинство управляющих компаний не спешат передавать бразды правления товариществам собственников жилья.

Также возможна смена и ТСЖ на УК.

Смена ТСЖ

Вопрос о том, как поменять ТСЖ на другое товарищество не имеет большого смысла. В доме, который доверил бразды правления ТСЖ, обычно есть только одно товарищество собственников и перейти в другое не получится. Однако, можно переизбрать председателя товарищества собственников жилья, если работа предыдущего вас не устраивает.

Чтобы сменить председателя ТСЖ по всем правилам, необходимо разослать каждому собственнику уведомление о собрании заказным письмом. Можно и просто оповестить всех в доме о предстоящем собрании. На собрании для его легитимности должны присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и также не менее 50% собственников жилья.

В ходе собрания должен состоятся избирательны процесс по форме открытого или закрытого голосования, по результатам которого и будет выбран новый председатель. Обязательный элемент любого собрания ТСЖ – это протокол. После назначения нового председателя необходимо разослать уведомления в ФНС и прочие инстанции о смене председателя. ИНФС также должно внести корректировку в ЕГРЮЛ товарищество касаемо его руководителя.

Бесплатная юридическая консультация:

Также на собрании может быть принято решение о переводе обслуживания дома к какой-либо управляющей компании.

Вам также может быть полезно ознакомиться с данной схемой:

Законодательная база

Смена управляющей компании в многоквартирном доме – это вопрос, которым задавался каждый второй собственник жилья. Однако сменить УК на деле может оказаться намного сложнее и поэтому владельцы жилья должны разбираться в законодательной базе данного действия. Основным нормативным актом, выступающим в качестве регулятора деятельности управляющих компаний, является Жилищный кодекс РФ. По действующему жилищному кодексу можно узнать обязанности УК, а также причины, по которым собственники могут сменить УК.

Основания

Владельцы квартир в многоквартирном доме могут сменить управляющую компанию по следующим причинам:

• по желанию большей части собственников, выраженному в ходе общего собрания (в данном случае уместно говорить о невыполнении УК своих обязательств или завышении УК тарифов на обслуживание);
• отсутствие лицензии у УК;
• если УК не выполняет свои обязательства или выполнение, но ненадлежащим образом.

Даже одной причины будет более чем достаточно для того чтобы собственники могли перейти в другую управляющую компанию или полностью сменить тип правления.

Бесплатная юридическая консультация:

Порядок действий по смене УК в многоквартирном доме

Порядок смены одной УК на другую предусматривает прохождение нескольких этапов. Рассмотрим их:

1. Принятие владельцами квартир решения о том, что пора сменить управляющую компанию.
2. Выбор новой управляющей компании.
3. Передача протокола собрания старой и новой УК.

Кроме этих шагов подразумеваются и промежуточные этапы, а именно проведения собраний собственников квартир жилого дома. Может быть проведено несколько промежуточных собраний, а также одно основное в ходе которого будет принято решение об отказе услуг предыдущей компании, а также по результатам которого будет принято решение о выборе новой организации.

Уведомление

Для того чтобы основное совещание считалось законным, уведомление о смене управляющей компании должно быть направлено каждому собственнику дома заказным письмом не ранее чем за 10 дней до ожидаемой даты собрания.

Если не уведомить хотя бы одного владельца квартиры, то и само совещание, и его результаты могут считаться незаконными. Также для того чтобы результаты собрания были законными на нем должно присутствовать не менее половины от общего числа собственников жилья.

Порядок передачи документов

Выбранное уполномоченное лицо, либо же избранная УК или председатель ТСЖ должен обратиться в старую УК с заявлением о передаче документации. К заявлению следует приложить паспорт, протокол о смене УК, а также свидетельство о регистрации (если в старую УК обращается представитель от ТСЖ или новой УК).

Бесплатная юридическая консультация:

Если совещание, на котором было принято решение выбрать управляющую компанию, было заочным, то помимо всего прочего к заявлению прикрепляется реестр владельцев помещений в нежилом доме, документ, который подтверждает их оповещение о предстоящем собрании, а также документы, подтверждающие проведение голосования и набор достаточного количества голосов.

Согласно действующему законодательству (2017 год) старая УК может продолжать выполнять свои функции не более двух месяцев после принятия собственниками решения о ее смене.

Проверить документы от представителя новой УК или ТСЖ старая УК обязана в течение 2 дней со дня их приема. Если старая УК обнаружит в них ошибки, то она обязана уведомить о них отправителя.

Если же с документами все в порядке, то старая УК приступает к процессу передачи документов новой УК или ТСЖ. Документы должны быть переданы новой УК или ТСЖ в течение месяца до того, как у нового правления наступит обязанность по управлению многоквартирным домом.

Еще не все поняли? Посмотрите видео, в нем тоже все рассказано как следует:

Бесплатная юридическая консультация:

Порядок смены ТСЖ на УК

Для того чтобы сменить товарищество на УК необходимо, также как и в случае со сменой УК, организовать собрание собственников, в ходе которого необходимо рассмотреть вопрос ликвидации товарищества, а также определится с управляющей компанией. Алгоритм действий похож на уже выше описанный.

1. Первое, что необходимо сделать, это оповестить всех собственников о проведение собрания. Когда кворум собран, можно начинать собрание.
2. По его результатам должен быть составлен протокол, который в последствии играть важную роль в при передаче документов от товарищества собственников жилья УК.
3. У первого также имеется два месяца на то чтобы завершить все дела и передать их в руки новой управляющей организации.

Как видим, перейти из ТСЖ в управляющую компанию не сложно.

Особняком стоит такой вопрос, как отказ предыдущей УК от передачи документов новой УК. В таком случае можно обратиться с исковым заявлением в суд.

Выбор новой управляющей компании

Выбор новой УК состоит из нескольких этапов. Рассмотри каждый из них:

1. Подготовительные мероприятия. Так, необходимо еще до проведения собрания примерно знать какую управляющую организацию стоит выбрать, на какую желаете сменить существующую. Также в подготовительные мероприятия входит рассылка уведомлений о предстоящем собрании и его повестке дня.
2. Проведение собрания. Для того чтобы совещание считалось законным на нем должны присутствовать как минимум 50% от общего числа собственников. Выходным материалом считается протокол. Решение принимается просто большинством голосов.
3. После проведения собрания необходимо сделать копии протокола и выслать и в старую и новую УК.
4. Заключение договора с новой УК.
5. Передача документов от старой УК к новой.
6. Заключение новой УК договоров с ресурсоснабжающими предприятиями.

Бесплатная юридическая консультация:

Pазъяснения

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один - управляющую компанию необходимо менять!

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Бесплатная юридическая консультация:

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

Бесплатная юридическая консультация:

Однако есть некоторое замечание: в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011г. №7677/11 этот пункт Жилищного кодекса трактуется так, что собственники могут сменить УК если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс - если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

Бесплатная юридическая консультация:

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

Бесплатная юридическая консультация:

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срокдня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Бесплатная юридическая консультация:

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений (образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один - два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

Бесплатная юридическая консультация:

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Бесплатная юридическая консультация:

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

Бесплатная юридическая консультация:

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Бесплатная юридическая консультация:

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

Как сменить управляющую компанию

Задать вопрос юристу

Общественный центр по вопросам ЖКХ в Красноярске

Академия домового управления

Разъяснения законодательства

Аналитические материалы

#жкхарточки

Видеоуроки ЖКХ

Форум

г.Красноярск, ул. Горького д.10 (вход со двора)

email: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Редактор сайта Дмитрий Иванов (Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.)

Тема: ТСЖ: смена управляющей компании

Я являюсь членов правления ТСЖ.

Между нашим ТСЖ и УК заключен еще 5 лет договор на оказание услуг по управлению, обеспечению предоставления коммунальных услуг, обеспечению технического обслуживания и эксплуатации жилых многоквартирных домов.

В настоящий момент сложилось ситуация когда данная управляющая организация нас не устраивает по ряду причин и рассматриваем вопрос заключения договора управления с другой УК

Правление ТСЖ по поручению общего собрания приняло решение расторгнуть договор с первой компанией и заключить со второй. Однако, первая УК отказала в передачи документации на дом и продолжает начислять коммунальные платежи и платежи на техобслуживание.

Помогите, посоветуйте как нам поступить, чтобы сменить УК?

Причина: п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как сменить УК, если в МКД есть ТСЖ

Управляющая компания плохо работает?

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Управляющую компанию необходимо менять! Как сменить УК?

ТСЖ имеет право заключить договор управления МКД с УК. Это право закреплено п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ. Заключение договора управления МКД с УК - это не смена способа управления МКД.

При наличии договора управления между УК и ТСЖ, ЖК, СПК последние контролируют работу УК. Контроль осуществляется за выполнением УК обязательств по договору, в том числе: 1) за оказанием всех услуг и/или выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в МКД; 2) за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства МКД.

Шаг 1 . Чтобы сменить управляющую организацию, жилищному объединению необходимо выяснить и разобраться:

• кто в ТСЖ выбирает УК для заключения договора управления;
• на каких основаниях происходит смена УК;
• как в ТСЖ принять решение о смене УК;
• как сменить УК, лишившуюся лицензии на управление МКД,
• посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний в вашем регионе,
• обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями,
• съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы,
• съездите, посмотрите дворы, пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.
• не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата жилищной инспекцией.

Жилищный кодекс РФ не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию. Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Примечание. УК может не признать или оспорить результаты проведенного органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений в МКД или общего собрания членов жилищного объединения. ЖК РФ не содержит указания на то, что договор управления МКД, заключенный между ТСЖ и УК, может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Шаг 3 . Проводим собрание. Порядок смены УК и расторжения договора управления необходимо отразить:

Компетенция органов управления ТСЖ и порядок принятия ими решений устанавливается уставом ТСЖ. Это определено ч. 3 ст. 146 ЖК РФ. В уставе ТСЖ (ЖК, СПК) может быть указано, что ТСЖ (ЖК, СПК) вправе принять решение о выборе новой УК. Решение может быть принято:

• общим собранием членов ТСЖ, ЖК, СПК (простым большинством голосов или квалифицированным большинством);
• правлением ТСЖ, ЖК, СПК (простым большинством голосов или квалифицированным большинством);
• председателем ТСЖ, ЖК, СПК (единолично или по согласованию с правлением ТСЖ, ЖК, СПК).

Шаг 4 . Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5 . Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Некоторые особенности.

1. Если УК не выполняет условия договора управления МКД, жилищное объединение может обратиться в орган местного самоуправления (ОМС) для проведения проверки деятельности УО. Это определено ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ. ОМС созывает общее собрание собственников помещений в МКД, если по результатам проверки невыполнение УО условий договора управления подтверждается. Общее собрание созывается для решения вопросов о расторжении договора с УО и о выборе

новой УО или об изменении способа управления МКД. Тот факт, что договор управления заключен между ТСЖ и УО, усложняет процесс его расторжения. ОМС может предложить по результатам проверки провести общее собрание членов ТСЖ или общее собрание собственников помещений в МКД (это прямо не предусмотрено ЖК РФ). Расторжение договора управления должно происходить не только по результатам проверки, но и в соответствии с уставом ТСЖ, ЖК, СПК и условиями договора

управления МКД. Результаты внеплановой проверки, проведенной органом местного самоуправления, могут служить доказательствами невыполнения УО своих обязательств в суде.

2. Для осуществления деятельности по управлению МКД необходимо иметь лицензию. Это установлено ч. 1 ст. 192 ЖК РФ.

Смена УК происходит: если сведения о МКД исключены из реестра лицензий субъекта РФ; действие лицензии УК прекращено или она аннулирована. В договоре управления МКД случай лишения УК лицензии на управление МКД следует рассмотреть отдельно. Можно указать, что в случае прекращения действия лицензии УК или ее аннулирования ТСЖ оставляет за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

В договоре управления отразите, как будут осуществляться взаиморасчеты между УК, ТСЖ, ресурсоснабжающей организацией и собственниками помещений в МКД. Определите в договоре дату, до наступления которой УО будет исполнять свои

обязанности. Это может быть дата: прекращения лицензии на управление МКД или ее аннулирования; возникновения обязательств по договору управления МКД у новой УК. Случай, когда ТСЖ (ЖК, СПК) берет управление в свои руки или заключает договор о содержании и ремонте общего имущества в МКД, в ЖК РФ не рассмотрен. Жилищное объединение принимает решение о том, как будет продолжать управление МКД, в соответствии с положениями своего устава.

Приостановление коммунальных услуг

Изменения сроков размещения информации в системе

Вам также могут понравиться Еще от автора

Как создать ТСЖ

Документы для проведения общего собрания собственников МКД

Постановление Госстроя 170 с последними изменениями

1 Комментарий

1. Мария С. 3 мес. тому назад

Thank you for the article.

Great blog that I enjoyed reading.

Оставьте ответ

Новые статьи

Как создать ТСЖ

Ремонт квартиры в новостройке

Дом или квартира? Что лучше?

Информирование

Квитирование в ГИС ЖКХ

Дома Москвы портал – что это?

Юрист по жилищным вопросам

Социальное значение раскрытия информации в ГИС ЖКХ

Рейтинг статей

• Дом или квартира? Что лучше? (5.0/5)
• Обжалование постановлений жилищной инспекции (5.0/5)
• Ошибки в оформлении протокола общего собрания (5.0/5)
• Как создать ТСЖ (5.0/5)
• Приостановление коммунальных услуг (5.0/5)

0,за столько сгенерировалась страница.

Переход по закону: как из ТСЖ перейти в управляющую компанию? Как выбрать и организовать, советы по замене товарищества

Если владельцам недвижимости, расположенной в многоквартирном доме, не нравится то, как работает управляющая организация, они могут ее сменить. Можно перейти в другую УК, либо организовать ТСЖ.

Варианты разные, но обязательно должна быть инициирована специальная процедура. В ней должны принять участие собственники помещений.

Как выбрать ТСЖ?

Для того, чтобы создать товарищество, необходимо выполнить следующее:

1. выбрать активных людей, которые имеют жилье в доме, и сформировать инициативную группу. Инициировать процесс может любой житель.

В группу следует пригласить тех людей, которые готовы взять на себя выполнение общественных обязанностей.

На собрании нужно решить вопросы, которые касаются выборов должностных лиц.

Переход от ТСЖ к ТСЖ

Есть еще один вариант. Он заключается в присоединении к уже существующей некоммерческой организации.

Необходимо правильно выбрать товарищество. Для этого нужно оценить его результаты работы, уровень предоставляемых услуг. Присоединяться стоит только в том случае, если это повысит качество обслуживания.

Процедура по смене

Даже выбрав объединение, все равно придется создавать ассоциацию собственников в своем доме.

Процедура состоит из следующих шагов:

1. создание товарищества.
2. Проведение общего собрания, на котором должны присутствовать собственники жилья из двух домов. Жители другого дома имеют право отказаться от реорганизации и слияния.
3. Оформление слияния. Это может быть сделано путем слияния двух юридических лиц, либо зафиксировано присоединение одного ТСЖ к другому.
4. Создание нового Устава, сметной документации и плана работ.

В пакет бумаг нужно вложить решение о реорганизации, принятое на собрании, а также передаточный акт.

В ряде случаев в ФНС должен быть передан договор о слиянии. Необходимо приложить и квитанцию, внесение оплаты за госпошлину.

В том случае, если реорганизация не предвидится, а качество услуг, которое оказывает товарищество, не удовлетворяет жильцов дома, можно сменить председателя.

Сроки и пошлины

Созданное товарищество необходимо поставить зарегистрировать в ФНС. Для этого необходимо подать документы и квитанцию, подтверждающую оплату пошлины. Сумма 4000 руб.

Если ассоциация регистрируется в Москве, то в квитанции должны быть указаны реквизиты налоговой инспекции № 46.

Именно она занимается регистрацией всех юридических лиц, независимо от того, в какой районе города они находятся.

Процедура занимает 7 дней.

Заключение

Если домом управляет ТСЖ, но собственники недвижимости не довольны уровнем обслуживания, они могут сменить товарищество на управляющую организацию. В ряде случаев, одно товарищество может присоединиться к другому, если в результате процедуры улучшится качество предоставляемых жильцам услуг.

Все эти моменты должны быть оформлены документально. Сведения по замене должны быть переданы органам власти.

(Санкт-Петербург)

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Москва Санкт-Петербург Остальные регионы:

• Лилия - Права и обязанности собственников и членов ТСЖ 26
• Александр - Банкротство ТСЖ или кто отвечает за их долги? 14
• Ольга - Кто может инициировать аудиторскую проверку и как проверить ТСЖ на воровство? Стоимость аудита и работа счетной комиссии ТСЖ 7
• Арина Абрамова - Какие налоги платит ТСЖ? 8
• Потап Денисов - Каковы обязанности ТСЖ перед жильцами и что делать, если эти обязательства не выполняются? Всё о том, за что отвечают подобные товарищества 1
• Светлана Данилова - Переизбираем управляющего домом: порядок действий при смене председателя ТСЖ и нюансы процедуры 1
• Александр Денисов - Как бороться с задолженностью неплательщиков? Имеет ли право ТСЖ вывешивать списки должников? 1

Интернет-журнал, посвященный бытовым правовым вопросам. Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни.

Москва Санкт-Петербург Остальные регионы.

Очень многие люберчане являются жильцами многоквартирных домов, содержанием которых занимаются специальные организации. О том, как выбрать и сменить управляющую компанию, корреспондент «РИАМО в Люберцах» выяснила в управлении ЖКХ администрации городского округа.

Что такое управляющая компания

Управляющая компания - это юридическое лицо. Ее основная деятельность - оказание услуг по управлению многоквартирными домами, содержанию общедомового имущества, организации бесперебойного оснащения необходимыми ресурсами, поддержанию надлежащего уровня технического и санитарного состояния.

Виды управляющих компаний

Компании, обслуживающие многоквартирные жилые дома, бывают трех видов: управляющие, гибридные, эксплуатационные.

Управляющие компании самостоятельно занимаются только управлением и содержанием общедомового имущества. Для технического и санитарного содержания, а также оказания коммунальных услуг они привлекают сторонние организации и лица на договорной основе.

Гибридные компании самостоятельно осуществляют управление и эксплуатацию, обеспечивают надлежащее санитарное и техническое состояние, оказывают коммунальные и иные услуги.

Эксплуатационные компании работают на основании договора подряда, заключенного непосредственно с собственниками квартир или с ТСЖ в лице правления или председателя. Они оказывают услуги по эксплуатации, а также техническому и санитарному содержанию многоквартирного дома.

Обязанности УК

© Владимир Лебедев

Обязанности по содержанию многоквартирного дома, возлагаемые на управляющую компанию, можно разделить на две категории: работа по эксплуатации и осуществлению ремонтных работ и услуги организационного и управленческого характера.

Работы по эксплуатации и ремонту:

Обеспечение пожарной и общей безопасности жильцов дома.

Осуществление регулярного осмотра имущества общего пользования и выявление повреждений. Обычно такой осмотр проводится два раза в год, здание при этом осматривается полностью - от фундамента до чердачного помещения и крыши. Рекомендуется такая профилактическая проверка перед отопительным сезоном и сразу после его окончания.

Мероприятия, направленные на подготовку многоэтажки к холодному периоду.

Работы по текущему ремонту общего имущества. Поддержание рабочего состояния всевозможных сетей и коммуникаций внутри дома. Устранение различного рода аварий и их последствий в многоквартирном доме.

Поддержание чистоты в подъездах, их регулярная уборка и санитарная обработка. Транспортировка мусора и прочих отходов.

Благоустройство прилегающей к дому территории, работы по ее озеленению.

Обеспечение установки общедомовых приборов учета и их дальнейшая эксплуатация. Принятие мер для более эффективного расходования энергии и снижения расходов на коммунальные услуги.

Услуги организационного и управленческого характера:

Обеспечение и контроль оплаты жильцами жилищно-коммунальных услуг. Выявление недобросовестных жильцов, злостных неплательщиков и граждан, использующих ресурсы в обход установленных учетных устройств.

Взаимодействие с предприятиями, ответственными за коммунальные услуги и контроль их должного качества. Доведение до собственников новых тарифных ставок на коммунальные услуги.

Хранение и обеспечение целостности технической и иной документации на многоквартирный дом. Учет жильцов дома, в том числе и проживающих на основании договора найма жилого помещения.

Организация собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе. Такие собрания должны проводиться не реже, чем один раз в год.

Порядок смены УК

Порядок выбора управляющей компании требует от жильцов активных действий. Есть несколько этапов.

Создание инициативной группы

Проинформировать владельцев помещений о создании инициативной группы по подготовке и созыву общедомового собрания, целью проведения которого является выбор способа управления домом. На этом же этапе активисты приглашают принять участие в мероприятии всех, кто заинтересован в вопросе выбора УК.

Определить ответственность каждого члена инициативной группы. Подать запрос в администрацию муниципального образования на получение сведений о владельцах помещений с указанием долей в общедомовой собственности и данных ответственного лица, уполномоченного участвовать в общем собрании.

Подготовить информационное сообщение жильцам, содержащее основные темы, которые будут рассматриваться на собрании:

Определение способа управления домовым хозяйством и варианта проведения собрания по выбору новой управляющей компании;

Установление того, какие есть права и обязанности у собственников помещений и у нанимателей;

Выбор непосредственно кандидата на роль управляющей компании;

Предварительный выбор УК

При выборе кандидата на роль управляющей компании инициативная группа должна выяснить следующие сведения о будущем партнере:

Срок существования управляющей компании;

Какое количество МКД обслуживает управляющая компания, кто является поставщиками, тарифы на обслуживание, начальные предложения по организации руководства конкретным многоквартирным домом;

Стандартный договор управляющей компании с собственниками квартир, оценка прав и обязанностей сторон, списка необходимых и вспомогательных услуг организации;

Варианты использования и содержания общедомовой собственности, придомовой территории, предлагаемые управляющей компанией, а также ее рекомендации в области экономии энергетических ресурсов;

Опыт и компетентность специалистов обслуживающей организации, качественная и количественная оценка ее штатного состава;

Материальные активы управляющей компании - например, наличие специального транспорта или технического оборудования, позволяющего проводить работы в аварийном порядке;

Контактная информация для связи с собственниками и инициативным коллективом, наличие диспетчерской службы.

Затем нужно разработать анкету с опросом и предварительно сделать выбор УК согласно итогам анкетирования. Определение происходит по наибольшему числу голосов.

Проведение собрания собственников

Оформить повестку дня общедомового собрания. К этому моменту должны быть уже назначены члены счетной комиссии.

Принять решение о дате и месте проведения собрания по выбору новой УК. Определить порядок, график и места ознакомления собственников квартир с информацией, представленной на общедомовом собрании.

Определить долю каждого в общедомовой собственности многоэтажки. Долевое участие в общем имуществе многоквартирного жилого дома исчисляется как отношение размера единицы владения (к примеру, одной квартиры) к суммарной площади всех жилых помещений (квартир), в счет которой не входят места общего пользования.

Провести собрание и голосование. Принять решение о смене управляющей компании. Оно выносится счетной комиссией, которая занимается подсчетом голосов жильцов. Чтобы получить положительное решение, необходимо, чтобы за смену организации проголосовало большинство жильцов - свыше 50%.

Передача протокола собрания

Передать подлинник протокола общего собрания в управляющую организацию не позднее чем через 10 дней после подведения итогов собрания. В течение 5 дней после получения документа УК передает его в орган государственного жилищного надзора, где он и будет храниться. У собственников остаются только копии протокола, которые хранятся в месте, определенном на собрании.

Госжилнадзор включит дом в лицензию новой управляющей организации. Процесс смены УК завершен.

Несмотря на то, что сейчас активно вносят изменения в законодательство России о контроле деятельности управляющих компаний, число жалоб на них от жильцов многоквартирных домов не уменьшается. Данные управляющие компании созданы специально для содержания и ремонта жилых домов. Это их прямая обязанность, которую, к сожалению, не всегда выполняют соответствующим образом. Жильцы имеют право поменять недобросовестную компанию.

Законодательством установлена определенная процедура смены управляющей компании. Поэтому жильцам придется действовать в установленном порядке:

1. Определить, действительно ли имеются веские причины для смены компании.
2. Собственники жилья должны создать инициативную группу, которая возьмет на себя ответственность заниматься данным вопросом от имени всех жильцов.
3. Инициативная группа должна запросить у управляющей компании все необходимые договоры с коммунальными и прочими службами, оказывающими услуги и работы данному дому.
4. Подготовить информационную листовку о созыве общего собрания всех жильцов с целью решения вопроса о смене УК.
5. Провести общее собрание собственников жилья.
6. В процессе проведения собрания также нужно выбрать новую УК.
7. Правильно оформить протокол проведенного собрания, составить его в нескольких экземплярах.
8. Передать составленные протоколы и подписанные всеми участниками собрания в старую и вновь выбранную компании.
9. Перезаключить договор с новой выбранной компанией.

В целом, порядок действий должен быть таким. Но в действительности это не так просто осуществить. Потому что не каждая компания позволит добровольно от нее отказаться. В этом случае придется решать вопрос через суд. Поэтому важно соблюдать все обязательные пункты и последовательность действий. Все документы должны быть правильно оформлены.

Основания для смены

Изначально для смены управляющей компании должны быть веские основания, которые определены законодательством страны. В первую очередь, все обязанности компании прописаны в договоре. Соответственно, если она не выполняет свои обязательства по договору, этот факт будет являться веской причиной для расторжения договора.

Также сюда относятся и те случаи, когда выполнение своих обязательств компания осуществляет с нарушением установленных сроков или работы выполнены ненадлежащего качества.

Общими условиями расторжения договора по законодательству признаются:

• завершение действия срока договора с УК;
• при невыполнении работ и неоказании услуг, которые должны быть выполнены на основании подписанного договора;
• сокрытие своей деятельности от жильцов дома;
• нарушение сроков по выполнению обязательных работ;
• оказание услуг не в полном объеме;
• оказание услуг и работ ненадлежащего качества.

При невыполнении хотя бы одного пункта договора собственники квартир имеют право принять решение об одностороннем расторжении договора.

Важно знать, что максимальный срок подписанного договора может составлять не более 5 лет. Соответственно, шанс поменять УК возникает каждые 5 лет. Однако практически невозможно расторгнуть подписанный договор раньше 1 года с момента его подписания. Это связано с тем, что этот срок дается компании, чтобы войти в курс всех дел, проанализировать сложившуюся ситуацию и наметить первичные потребности дома.

Также для этого должен быть составлен определенный бюджет, за счет которого будут оплачиваться все работы. Если же 1 года компании было недостаточно, чтобы во всем разобраться и начать выполнять полноценно свои обязанности, то жильцы получают право ее сменить.

Подготовка

Среди жильцов дома всегда есть наиболее активные граждане, которые проявляют желание что-либо изменить и улучшить. Именно таких инициаторов нужно выбрать в совет дома. Важно, чтобы инициаторами являлись только жильцы этого многоквартирного дома, в противном случае такому человеку управляющая компания может отказать в проведении переговоров.

Инициативная группа должна проверить деятельность компании относительно их дома. Для этого нужно запросить в УК следующие бумаги:

1. Сам договор с УК.
2. Подписанные акты работ и услуг за последний год.
3. Акты осмотра инженерных сетей всего дома за последние 2-3 года.

Важно сравнить наличие всех документов по итогам отчетного года на выполненные работы. Если определенных документов не окажется, то УК обязана восстановить их в ближайшее время у того поставщика услуг, кто проводил работы.

Если в документации есть основания сомневаться в законности ее действий, а также были выявлены явные нарушения законодательства или подписанного договора, то нужно сделать копии данных документов и приступать к смене УК.

Собрание

Собрание жильцов это очень ответственное дело. Обязательно нужно разместить информационные листовки на самых видных местах каждого подъезда объявления о дате времени, месте, а также повестке собрания. Это должно быть сделано за 10 дней до проведения собрания. Также можно раздать лично в руки всем жильцам под подпись извещения. Обязательно должно быть документальное подтверждение того, что все жильцы были извещены о собрании надлежащим образом.

При проведении собрания инициированная группа должна озвучить повестку собрания, рассказать жильцам, где и как нарушаются их права, и предложить смену УК. При этом лучше всего выдвигать этот пункт 2 вопросами:

1. Отказ от действующей компании.
2. Выбор новой компании.

Далее путем голосования происходит решение каждого из поставленных на повестку собрания вопроса. Для принятия решения в голосовании должно участвовать больше половины жителей дома. А для принятия конкретного решения должно проголосовать больше половины участвующих в собрании жильцов.

При выборе новой УК инициативная группа сама вправе выбрать перечень работ и услуг, необходимых для этого дома. Но он должен соответствовать жилищному законодательству, в котором указан перечень обязательных работ.

После принятия решений собрание заканчивается оформлением протокола. Он должен быть составлен по всем установленным нормам и подписан всеми участниками собрания.

Информирование УК

После принятия решения и составления протокола этот документ нужно направить в действующую УК и новую выбранную компанию. С момента информирования УК и до расторжения договора должно пройти 30 дней. Это время необходимо компании, чтобы передать всю техническую информацию и документы новой УК.

Если предыдущая компания отказывается передавать документы, то новая УК имеет право подать на нее в суд.

Также возможен такой вариант, что действующая УК предложит перезаключить договор и продолжить работу с учетом пожеланий жильцов. В этом случае они могут согласиться и попробовать дать ей второй шанс.

В любом случае жильцам необходимо заключить новый договор с новой или предыдущей УК в рамках итогового принятого решения. В этот договор должен быть включен только тот перечень работ и услуг, которые являются обязательными и необходимыми. При желании жильцы могут добавить и дополнительные услуги и работы, которые им необходимы.

Составленный договор подписывается всеми жильцами дома и на основании этого договора УК начинается исполнять свои обязанности. В то же время необходимо направить извещение в банк о смене УК. В платежных документах жителям должны приходить реквизиты новой УК. Перед оплатой квитанции это нужно обязательно проверить, так как часто бывают ситуации, когда реквизиты компании не были изменены и денежные средства поступали не на тот счет.

Если жильцы многоквартирного дома недовольны тем, как происходит уход за их домом, как оказываются обязательные услуги и проводятся работы, не стоит это терпеть. Нужно знать, что все имеют возможность выбрать свою управляющую компанию, а также создать свое ТСЖ или ТСН. Это право жильцов каждого дома, и только им решать, как они будут организовывать уход за своим домом.

Домоуправление

Несмотря на то, что реформа ЖКХ в России официально стартовала в далеком 2008 году, степень удовлетворенности населения осуществляемыми преобразованиями в гору идти не торопится. Причин тому несколько, но одна из ключевых — крайне слабая вовлеченность собственников жилья в процесс управления многоквартирным домом. Этот фактор способствует сохранению низкого уровня информированности о своих правах.

Вот и получается — ходим, плюемся на неприятный запах от мусоропровода или на переполненные баки на контейнерной площадке, впотьмах нащупываем собственную замочную скважину, даже можем с соседом, не стесняя себя в выражениях, данные мелкие неурядицы обсудить. Но дальше подъездных разговоров дело не идет.

Между тем, ситуацию можно и нужно менять. Точнее не ситуацию, а не справляющуюся с обязанностями управляющую компанию. Те, кто скажет, что это сопряжено с необходимостью продираться через чудовищные бюрократические заросли — вводят вас в заблуждение. Единственная оговорка связана с тем, что сменить управляющую компанию можно не раньше чем через год после заключения договора. Государство дало ей послабление в 12 месяцев, мотивировав это необходимостью погружения в курс дела и отладки своей работы. Кстати, договор между собственниками многоквартирного дома и УК заключается сроком от года до 5 лет.

Если у вас вдруг нет на руках договора — то вы явно никогда не посещали собрания собственников жилья, на котором за вас принимали решения, а вы позже за эти решения расплачивались. Где-то нервами и временем, где-то деньгами. Так что немедленно истребуйте договор и внимательно изучите его текст. В документе прописаны обязанности управляющей компании. Не выполнение их или выполнение в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков дают собственникам основания для предъявления претензий или для отказа от услуг компании:

• ненадлежащее содержание общедомового имущества,
• нарушение качества предоставления коммунальных услуг,
• несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту,
• сокрытие своей деятельности и так далее.

По последнему пункту следует дать небольшие пояснения. Жилищный кодекс предписывает управляющим компаниям в обязательном порядке в первом квартале предоставлять общему собранию собственников жилья отчет об итогах своей деятельности. Если этих отчетов нет, или их полнота не соответствует требованию о раскрытии информации, то это может служить основанием для замены управляющей организации.

Алгоритм смены управляющей компании:

• Помните, что инициатором смены управляющей компании может быть любой собственник. А вот решать судьбу управляющей компании в любом случае придется коллегиально на общем собрании. Планируя отказ от услуг действующей управляющей компании, определитесь с тем, кто придет ей на смену. Проанализируйте рынок управляющих компаний, наведите нужные справки, получите ответы на вопросы, которые позволят получить ясную картину относительно надежности УК: сколько домов находится в ее управлении, есть ли у компании аварийно-диспетчерская служба, насколько оперативно рассматриваются заявки граждан. Не поленитесь пообщаться с собственниками, проживающими в доме, находящемся в управлении компании. Задайте интересующие вопросы напрямую руководству управляющей компании. Важно договориться с УК о правовом сопровождении дальнейших шагов, касающихся перехода дома в ведении новой компании.

• Информацию о планируемом к проведению собрании необходимо донести до каждого собственника. Упустите хоть одного — у управляющей компании будет повод оспорить решение через суд. Вручите соответствующее уведомление под роспись каждому владельцу квадратных метров либо поадресно разошлите заказным письмом с уведомлением. Информируя собственников о планируемом собрании, обязательно четко обозначьте дату, время его проведения, перечень вопросов для обсуждения, состав счетной комиссии. Не забудьте расклеить объявления не позднее, чем за 10 дней до анонсированной даты проведения собрания. Не забудьте, что зачастую в числе собственников фигурирует муниципалитет, представителей которого нужно также заблаговременно оповестить о собрании.

• Определитесь с тем, кто будет вести протокол собрания. Перед обсуждением вопросов повестки простым голосованием необходимо утвердить секретаря и председателя собрания. Протокол следует составить в письменной форме, подписать председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе обязательно указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум. Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений.

• Собрание будет признано состоявшимся, если в нем примут участие собственники, обладающие более 50% голосов. Важно помнить, что голос зависит от размера жилой площади, находящейся в собственности гражданина. Если в поддержку смены управляющей компании будет отдано меньше 50% голосов, то есть возможность провести заочное голосование. Об этом мероприятии собственников придется обязательно поадресно уведомить еще раз, обозначив в сообщении те же вопросы, что значились в повестке при подготовке к очному собранию, приглашение к голосованию, а также время и место сбора листов голосования. Обратите внимание, что в заочном голосовании должен принять участие каждый собственник. Не забудьте, что по каждому пункту голосования должны быть варианты ответа «За», «Против», «Воздержался». Если в итоге инициатива наберет больше 50% голосов, то ее противники вынуждены будут подчиниться большинству, а опальная управляющая компания обязана в 30-дневный срок сдать дела новой. Кроме того собранием должны быть определены уполномоченные лица — представители жителей многоквартирного дома, которые смогут от имени жителей подписывать акты выполненных работ, получать от управляющей компании необходимую информацию и т. д.

• Ознакомив с протоколом собрания всех собственников, обязательно вышлите его копии бывшей и новой управляющей компании. Таким образом, вы уведомляете одних о расторжении договора, вторых — о намерении заключить новый. После заключения договора проследите за тем, чтобы управляющая компания предоставила договор каждому собственнику на подпись в двух экземплярах. В обязанности новой управляющей компании входит необходимость заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями.

В ряде случаев старая управляющая компания может отказаться добровольно уйти с обжитой территории. Тогда все споры разрешаются в судебном порядке. Именно по этой причине следует крайне внимательно отнестись к требованиям Жилищного Кодекса РФ, относящихся к вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и смене управляющей компании. Лучше на первом же этапе взять в помощники квалифицированного юриста, который, к слову, может проживать в вашем доме и оказать услуги на безвозмездной основе.

Правовая инструкция сайт расскажет, на каких основаниях жильцы многоквартирного дома могут отказаться от исполнения договора управления МКД и что нужно сделать для этого.

Как могут расторгнуть договор с УК собственники?

Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы многоквартирного дома выбирают способ управления им самостоятельно либо для управления МКД отбирается управляющая компания по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. От этого зависит, на каком основании жильцы могут отказаться от исполнения договора управления.

Если договор был заключен с УК на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, отказаться в одностороннем порядке от его исполнения можно только вследствие невыполнения управляющей компанией обязательств в соответствии с договором (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Это обязательное условие для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае рассмотрения дела в суде необходимо доказывать факт ненадлежащего исполнения условий договора, в противном случае договор не считается расторгнутым (см., напр., Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.02.2011 по делу N 33-2330). Для расторжения договора с УК, отобранной по результатам конкурса, не имеет значения, надлежащим образом УК исполняла свои обязанности или нет, т.е. сменить УК можно даже, если она исполняла свои обязанности надлежащим образом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Как могут расторгнуть договор наниматели?

{{ vrezka }}Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ. Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%. Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса.

Наниматели вправе участвовать в проведении общего собрания, однако на принятие решений может повлиять только собственник помещений - органы власти или местного самоуправления. В случае, когда более половины имущества МКД в собственности у государства или муниципалитета, решающий голос на общем собрании принадлежит им. Как правило, для разрешения любых вопросов с управляющей компанией наниматель (наниматели) должен обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю и получить письменный ответ. Также наниматель вправе пожаловаться на УК в Государственную жилищную инспекцию.

Смена управляющей компании - что нужно делать?

Для принятия решения о смене УК необходимо организовать и провести общее собрание собственников дома (п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ). С этой целью рекомендуется определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу. (Приказ Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»). За 10 дней до собрания уведомление заказным письмом о его проведении должно быть получено всеми собственниками помещений в МКД. Общим собранием может быть предусмотрен и другой способ уведомления. В сообщении указываются сведения ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Помимо принятия решения о смене компании, собственники должны выбрать иную управляющую организацию или изменить способ управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе новой УК принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников (ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания оформляется протоколом общего собрания. Рекомендации по оформлению содержатся в Проекте Приказа Минстроя России «Об утверждении правил оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Копии решений и протокола общего собрания направляются инициатором собрания в управляющую организацию, правление ТСЖ или ЖСК в течение 10 дней после проведения собрания. До сведения собственников результаты собрания в течение того же срока доводятся в установленном порядке.