Когда управляющая компания берет на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, это означает, что она должна обеспечить максимально благоприятные. Безопасные и комфортные условия для проживания в этом доме для всех без исключения жильцов. Управляющей компанией обеспечивается и правильное содержание всего имущественного добра, которое принадлежит на общих правах всем жильцам и собственно ТСЖ. Все хорошо звучит только на бумагах, а когда дело доходит до практики и надлежащего исполнения компанией своих обязательств, предписанных договором, выясняется, что энтузиазм исполнителей куда-то девается, просто исчезает. Чтобы такого не происходило в вашем товариществе, необходимо в заключенном договоре на обслуживание многоквартирного дома указать пункт, в котором будет четко предписано, как деятельность ТСЖ и кем будет контролироваться и проверяться. Здесь же должно и четко быть указано, какое наказание, или какие санкции будут предприняты в отношении правления, если оно не будет выполнять свои обязательства или будет выполнять не соответствующим договору образом.
    Рассмотрим для начала, что же вообще такое "контроль над деятельностью управляющей компании" и как он проводится. К контролю можно отнести как мероприятия, способствующие надлежащему исполнению и предоставлению услуг жильцам, так и проверочная деятельность, наблюдение и проверка на соответствие состояния и работоспособности объектов коммунального хозяйства. Деятельность по контролю над управляющими организациями может осуществляться различными лицами или компаниями. К примеру, сами собственники помещений могут контролировать свое ТСЖ. Можно для этих целей привлечь аудиторскую компанию, инженерных специалистов и специалистов другого профиля. В некоторых случаях, согласно действующему законодательству, контролирующими структурами могут быть органы по самоуправлению и государственные уполномоченные лица.
    При обнаружении каких-либо нарушения в деятельности ТСЖ, контролирующая организация должна отразить их в соответствующих документах. Со своей стороны собственники помещений не должны молча наблюдать за тем, что происходит в их доме и безучастно соглашаться со всеми проводимыми мероприятиями. Каждый собственник помещения имеет полное право предъявлять требования, высказывать пожелания и собственное мнение по поводу того или иного мероприятия в доме. Все высказанные пожелания обязательно фиксируются, также как и жалобы жильцов, и заявления. После того, как принята жалоба или заявка, она должна быть не просто выполнена, а проконтролирован весь процесс по ее выполнению, причем надлежащему. Контролю должны быть подвластны и услуги, которые оказываются коммунальными предприятиями, с которыми ТСЖ заключает договора.
    Для каждого собственника должна быть доступной и открытой любая информация, которая может касаться деятельности ТСЖ, товарищества собственников создаются на добровольной основе, все делается ради того, чтобы хорошо было самим жильцам, поэтому они должна понимать и видеть, постоянно убеждаясь, что ТСЖ действует именно в интересах жильцов. В договоре должны быть сразу указаны те услуги, которые ТСЖ будет предоставлять. Изменение договора практически невозможно, поэтому сразу необходимо продумать все пункты. которые должны быть в договоре. Иначе потом довольно сложно потребовать от каких-либо организаций, принимающих участие в управлении многоквартирным домом, выполнения того, что договором не предусмотрено.
    Контроль деятельности коммунальных и управляющих организаций обязательно регулируется законодательством государства. Это самый главный Закон о защите прав потребителей, на основании которого определяется и наказание за невыполнение услуги, и ее надлежащее качество.
    Собственник в данном случае является самым обычным потребителем коммунальных услуг и других услуг, связанных с управлением домом. Поэтому он может контролировать самостоятельно качество выполнения работ и предъявлять претензии, если качество не соответствует, по мнению собственника, должному уровню.
    Осуществление контроля - важная и нужная мера. Какой бы добропорядочной не выглядела компания, управляющая домом, от ее деятельности зависит благосостояние всех жильцов в доме, поэтому не стоит лениться и тщательно продумывать каждый пункт договора при его составлении и подписании. От бдительности самих жильцов и компетентных органов зависит комфорт и безопасность всего дома.

    Такие организации контролируют многие области деятельности УК, а именно:

    Перечень контролирующих органов в данной сфере

    Федеральный уровень

    На федеральном, то есть государственном уровне, УК контролируют следующие органы:

    1. Министерство строительства РФ. Этот государственный орган занимается утверждением нормативов коммунальных услуг, критериев их качества и порядка их предоставления. Также Минстрой регулирует финансовую сторону учета тепловой энергии и воды.
    2. Минэнерго РФ. Такой орган осуществляет разработку схем и нормативов теплоснабжения домов, которых должны придерживаться все УК.
    3. Федеральная антимонопольная служба. Она занимается определением принципа образования цен на ресурсы и коммунальные услуги.

    Региональный уровень

    Основной контроль над деятельностью УК в сфере ЖКХ лежит именно на инстанциях регионального уровня, которыми являются следующие организации:

    1. Госжилнадзор (жилищная инспекция). Основной задачей этой организации является проведение контролирующих проверок работы обслуживающих организаций в сфере ЖКХ. Такие проверки касаются соблюдения компанией ЖКХ всех требований законодательства в области жилищно-коммунальных услуг. Именно этот орган уполномочен принимать участие в лицензировании УК.
    2. Комитет по тарифам.
    3. Роспотребнадзор. Такая организация осуществляет проверку качества и безопасности коммунальных услуг, руководствуясь СанПиНами.

    На региональном уровне контроль в сфере ЖКХ осуществляется не только официальными государственными службами, но и профильными некоммерческими организациями. Действует целая сеть региональных центров, поддержка развитию которой осуществляется Минстроем России.

    Также за качеством и безопасностью коммунальных услуг следит Роспотребнадзор. В его задачи входит:

    На федеральном уровне качество работы управляющих компаний контролируется комиссией Министерства строительства. Именно этот орган разрабатывает правила содержания и проведения ремонта многоквартирных домов.

    Службы, осуществляющие мониторинг тарифов

    Такой инстанцией является комитет по тарифам. В некоторых регионах такой инстанции нет, но в этом случае его обязанности лежат на таких инстанциях как региональная энергетическая комиссия или региональное министерство энергетики. Работа комитета по тарифам регулируется ФЗ № 210 .

    На федеральном уровне стоимость тарифов на коммунальные услуги регулируется Минэнерго и Федеральной антимонопольной службой.

    Пошаговая проверка деятельности УК

    Если собственники квартир не уверены в честности свой УК и в качестве оказываемых ей услуг, то они могут проверить ее деятельность. О том, как осуществить это проверку стоит рассказать пошагово:


    Контроль деятельности управляющей компании осуществляют специальные государственные инстанции, также проверить работу в сфере ЖКХ и контролировать тарифы могут сами собственники квартир. Причем производить такую проверку лучше при первых признаках нарушений.

    Контроль за деятельностью управляющих компаний (УК) в сфере ЖКХ осуществляется как на федеральном уровне, так и силами органов местного самоуправления. Определенные меры могут принять и сами жильцы домов, обслуживаемых этими организациями.

    Законодательная база

    Региональный надзор в сфере ЖКХ регламентируется местными нормативными актами (региональными и муниципальными), статьей 20 ЖК , Постановлением Правительства № 493, Федеральным законом № 131-ФЗ , ФЗ № 210 .

    В перечисленных законодательных актах подробно описываются полномочия каждого органа, указываются те сферы деятельности, которые обязаны контролировать государственные и муниципальные учреждения.

    Так, ст. 20 ЖК регламентирует общие цели и принципы государственного, муниципального и общественного жилищного контроля, в ст. 13 ЖК описываются полномочия региональных органов государственной власти, ст. 196 ЖК определяет порядок проведения лицензионного контроля управляющих компаний.

    ФЗ № 131 описывает полномочия муниципальных органов, в том числе и контролирующих органов в сфере ЖКХ.

    КоАП содержит сведения о мерах пресечения, принимаемых по отношению к управляющим организациям, недобросовестно исполняющим свои обязанности.

    Органы

    Выделяются три уровня жилищного контроля: федеральный, региональный, муниципальный.

    Федеральный уровень

    Федеральный надзор не является основным способом контроля УК, центральные государственные органы отвечают за формирование общих принципов ведения жилищного хозяйства и издают методические указания.

    Кто контролирует работу управляющих компаний на федеральном уровне?

    Сюда входят:

    • Минстрой РФ. Данное министерство определяет порядок утверждения нормативов коммунальных услуг, порядок предоставления этих услуг и критерии их качества. Минстрой дает разъяснения по содержанию Постановления Правительства № 493 («Правила предоставления коммунальных услуг…») и по практической реализации его положений. Орган регулирует экономические аспекты учета теплоэнергии и воды.
    • Минэнерго РФ. Определяет схемы и нормативы теплоснабжения домов.
    • Федеральная антимонопольная служба. Определяет принципы ценообразования в сферах тепло- и водоснабжения, предельные уровни тарифов, регламентирует мониторинг оплаты гражданами коммунальных услуг. Ранее этими вопросами занималась Федеральная служба по тарифам, но в 2015 она была упразднена.

    Региональный уровень

    Непосредственный контроль над практической реализацией нормативов и методических указаний федеральных министерств осуществляется региональными органами и муниципалитетами.

    На региональном уровне управляющие компании подчиняются:

    1) Госжилнадзору (жилищной инспекции). Основная функция органа – проведение проверок исполнения УК и гражданами требований законодательства. Проверки осуществляются по таким параметрам, как:

    • содержание жилых помещений;
    • проведение перепланировок и переустройств;
    • содержание и ремонт общего имущества в МКД;
    • размер оплаты за содержание жилых помещений;
    • перевод помещений из статуса нежилых и в статус жилых и наоборот;
    • предоставление коммунальных услуг, определение их оплаты и способов ее внесения;
    • формирование ремонтных фондов.

    Госжилнадзор уполномочен пресекать и устранять нарушения в этих сферах.

    Жилищная инспекция не осуществляет прямого жилищного надзора над организациями, имеющими лицензию на управление домами. Вместо этого она осуществляет лицензионный контроль (ст. 196 ЖК), который предполагает проверку соответствия деятельности УК условиям получения и сохранения лицензии.

    2) Комитету по тарифам. В зависимости от региона его функции могут выполнять разные организации: РЭК, министерство энергетики и т. д. Комитет определяет тарифы на теплоснабжение, электроэнергию, газоснабжение и водоснабжение, следит за их применением. Деятельность органа контролирует ФЗ № 210 «О регулировании тарифов…».

    3) Региональным отделениям Роспотребнадзора. Руководствуясь СанПиНами, эта организация следит за качеством и безопасностью коммунальных услуг, в том числе:

    • проверяет химический, биологический, радиологический составы воды;
    • контролирует уровень шума, создаваемого работой вентиляционных систем, лифтов, тепловых узлов и других устройств;
    • следит за проведением дезинфекционных и дезинсекционных мероприятий;
    • проверяет показатели влажности, освещения, вентиляции в жилых помещениях.

    В соответствии с КоАП, Роспотребнадзор привлекает к ответственности управляющие компании, нарушающие требования санитарных норм.

    Местный уровень

    На муниципальные органы налагаются отдельные обязанности, осуществляемые региональной властью.

    Надзорные органы в сфере ЖКХ на местном уровне могут:

    • проверять жилые помещения на соответствие нормам их использования и содержания;
    • следить за использованием общего имущества в многоквартирных домах;
    • проверять коммунальные услуги на их соответствие установленным нормам;
    • следить за соблюдением требований к внесению платы за ремонт и коммунальные платежи.

    Также органы местного самоуправления уполномочены проводить лицензионный контроль УК.

    В большинстве случаев на местном уровне работу управляющих компаний контролирует Управление ЖКХ при городской администрации.

    Порядок проведения проверок устанавливается муниципальными правовыми актами.

    Плановые проверки региональными и муниципальными властями осуществляются раз в год, внеплановые инспекции проводятся при поступлении жалоб от жильцов, при нарушениях прав потребителей коммунальных услуг, при причинении вреда здоровью людей или окружающей среде, а также при возникновении угрозы причинения такого вреда.

    По результатам ревизии составляется акт проверки управляющей компании.

    Контроль со стороны жильцов

    Управляющие компании действуют на основе договора с жильцами обслуживаемого многоквартирного дома, которые имеют право затребовать проверку добросовестности выполнения его условий. Для этого собственники жилья должны написать заявление. Коллективные заявления рассматриваются быстрее и имеют большую силу.

    В заявлении жильцы должны указать свои личные данные и затребовать у УК список тарифов и их размеры. Документ составляется в двух экземплярах.

    Предоставленные данные анализируются и соотносятся с качеством и количеством предоставляемых услуг. Для подробного анализа можно задействовать помощь экспертов.

    Отчетность нужно требовать не только за текущий год, но и за предыдущие 1-2 года (например, за 2019, 2018 и 2017).

    Если обнаруживается несоответствие размеров тарифов качеству предоставляемых услуг, то собственники получают основания для подачи судебного иска, также они могут обратиться с коллективной жалобой на УК, которая отправляется в контролирующий орган. Оба варианта действий имеют один исход: УК будет проверена, и незаконные поборы возместятся жильцам при доказанном факте их наличия.

    Проверить лицензирование организации можно на сайте Госуслуги (dom.gosuslugi.ru) путем поиска наименования компании в реестре лицензий.

    Аудиторские проверки

    Аудит управляющих компаний в сфере ЖКХ позволяет сделать работу организации более прозрачной и оптимизировать ведение финансовой документации. Аудиторская проверка УК осуществляется по следующим критериям:

    • соответствие финансовой документации реальным затратам компании;
    • правильность оформления документов, полнота и достоверность представленной в них информации;
    • эффективность хозяйственной деятельности (правильность целевого расходования средств и т. д).

    По результатам анализа аудитор может дать рекомендации по улучшению работы УК, по усовершенствованию документооборота, по оптимизации расходов (в том числе налоговых).

    В ходе проверки внимание обращается на такие документы:

    • сметы, в которых изложена информация о расходах на эксплуатацию жилищного фонда;
    • отчетность коммунального обслуживания на средства, собранные с жильцов;
    • отчетность сервисного обслуживания с задействованием услуг сторонних организаций;

    Аудит управляющей компании с анализом этих документов позволяет выявить, какой процент от вкладываемых жильцами денег идет на обслуживание жилья, а какая часть средств расходуется неэффективно.

    Выводы

    Итак, кому подчиняются управляющие компании?

    УК контролируются на всех уровнях: как центральными органами, так и рядовыми собственниками жилья. Федеральные министерства отвечают за формирование теоретической и нормативной базы, регламентирующей деятельность управляющих компаний, региональные и муниципальные власти осуществляют регулярные проверки соответствия работы организаций установленным нормам, а жильцы могут проверить управляющую компанию, проведя анализ ее финансовой документации.

    Прежде чем перейти к вопросу о том, как проверить управляющую компанию, если сомневаешься в ее честности и прозрачности действий, давайте разберемся, кто стоит над ЖКХ. В законодательстве России предусмотрено несколько путей контроля за ЖКХ.

    Полномочия по надзору за ними сосредоточены в основном у региональных властей.

    Федеральные органы, такие как Минстрой или Минэнерго, вырабатывают нормативные акты и рекомендации, которым следуют власти на региональном уровне и являются вышестоящими организациями над ЖКХ.

    Кто контролирует работу управляющих компаний ЖХК? Главной инстанцией, осуществляющей контроль в жилищной сфере, является Госжилинспекция. Она осуществляет общий учет жилых помещений в регионе, отслеживает деятельность общественных объединений и предприятий по эксплуатации многоквартирных домов.

    Как проверить управляющую компанию ЖКХ? Если у вас есть жалобы касательно работы управляющей компании в вашей доме, первая инстанция, куда нужно обязательно подать жалобу – Госжилинспекция.

    ВНИМАНИЕ. Многие пишут жалобы в прокуратуру, но там их переадресовывают в Жилинспекцию и это только замедляет путь до адресатов.

    Но Госжилинспекция, хоть она и работает с большинством проблем, не является единственным надзорным органом в сфере ЖКХ. Частные проблемы в коммунальной сфере можно решить, обратившись в специализированный контролирующий орган ЖКХ.

    Например, в Роспотребнадзор, если в подъезде систематически не проводится уборка или лестничные клетки недостаточно освещены.

    Контролирующей организацией ЖКХ еще можно назвать РЭК, занимающийся вопросами тарифов.

    Также обратите внимание на негосударственные надзорные органы ЖКХ, занимающиеся отслеживанием качества ЖКХ. Это могут быть общества по защите прав потребителей или центр «ЖКХ контроль».

    Эти организации не имеют полномочий государственных служб, но в массовом порядке помогают жильцам оформлять жалобы на недобросовестных коммунальщиков.

    С тем, кому подчиняются управляющие компании ЖКХ мы разобрались, далее о том, что за центры могут помочь гражданам в вопросах проверки.

    Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ

    Это всероссийская общественная организация, сосредоточенная на помощь жильцам многоквартирных домов, регулярном отслеживании работы управляющих компаний, просвещении потребителей насчет их прав.

    СПРАВКА. Несмотря на то, что в уставе проекта прописана организационная форма НКО, проект курируется Минстроем, о чем последний сам пишет на своем сайте. Поэтому жалоба в структуры НП «ЖКХ контроль» – это средство более эффективное, чем многим кажется на первый взгляд.

    Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ – это децентрализованная организация, которая в основном занимается финансовой и информационной поддержкой других НКО, действующих в сфере ЖКХ. Организационную работу проводят уже люди на местах, задействовав полученные ресурсы.

    Эта организация не только осуществляет общественный контроль ЖКХ, но и периодически составляет рейтинг управляющих компаний по их эффективности. В ее поле зрения чаще попадают компании, на которые жалуются жильцы. Их финансовая и организационная деятельность оценивается независимыми экспертами организации, после чего иногда передается в Госжилинспекцию.

    Центр общественного контроля

    На уровне федерального центра в НП «ЖКХ контроль» ведется просветительская работа.

    Совместно с правительством вырабатываются пособия и методические рекомендации для людей из регионов, занимающихся защитой прав жильцов.

    Их усилия получают огласку через сайт Национального центра, а организации числятся в особом реестре, где каждый пользователь может узнать адрес и почту для обращений. Иными словами, организация проводит общественный контроль в сфере ЖКХ.

    Так как организация контактирует с правительством, сразу после выпуска новых постановлений в сфере ЖКХ выпускаются пояснительные методички, в которых раскрываются нюансы тех или иных пунктов в документах. Большая часть работников на местах – это юристы, которые обрабатывают жалобы населения и представляют их интересы в суде.

    Региональная организация

    В регионах филиалы этой общественной организации действуют совместно с муниципалитетами. К каждому муниципалитету привязан филиал «ЖКХ контроля». Первой задачей работников региональных центров общественного контроля в сфере ЖКХ является сбор и обработка жалоб на управляющие компании.

    Они сортируются юристами и после отправляются в нужные инстанции. Если у филиала есть возможность, он посылает в суд своих сотрудников для представительства интересов пострадавшего.

    На основе жалоб и публикаций в СМИ местные активисты формируют региональный список управляющий компаний по эффективности. Потом эти данные отправляются в Москву, где формируется уже всероссийский рейтинг.

    Туда также отправляются отчеты об общем уровне обслуживания в сфере ЖКХ в регионе. Отделения не только наблюдают за работой управляющих компаний, но и вырабатывают свои предложения региональным властям, проводят семинары по актуальным проблемам коммунальной сферы в регионе.

    ВНИМАНИЕ. Семинары иногда проводятся через интернет, поэтому с помощью региональных центров посмотреть выступление эксперта ЖКХ на актуальную тему может каждый.

    Актуальные проблемы не только обсуждаются. К ним привлекается внимание населения через СМИ. Особому контролю подлежит контроль за исполнением федеральных программ в регионе.


    Надзорные органы

    Существуют контролирующие органы в сфере ЖКХ, которые разрешают проблемы:

    1. Госжилинспекция.
    2. Роспотребнадзор.
    3. Местные энергетические департаменты.
    4. Прокуратура(в случае, если Жилинспекция бездействует).
    5. Негосударственные общественные организации.

    Теперь, когда вы знаете о том, кто контролирует управляющие компании ЖКХ, давайте поговорим о том, какие действия необходимо совершить, если вы вдруг заподозрили организацию в нечестности.

    Как проверить компанию?

    Если у вас возникли сомнения насчет честности УК, то для проверки ЖКХ отправляйте им запрос с требованием выдать информацию о том, что вас интересует.

    Компания обязана выдать эти данные в любой момент по запросу жильца. Если на запрос не реагируют, подавайте жалобу в Жилинспекцию вашего региона.

    Бывает такое, что и Жилинспекция почти не реагирует на жалобы. В таком случае надо писать жалобу в прокуратуру, которая должна проверить деятельность Жилинспекции и заставить ее среагировать на ваш запрос. Если УК не выполняет требования инспекции и не идет на контакт, обращайтесь в суд.

    Народный осмотр

    Народный контроль ЖКХ — это межрегиональное движение, цель которого – добиться прозрачной политики в коммунальной сфере и честности от УК.

    СПРАВКА: Движение предоставляет бесплатные юридические услуги населению. Можно прийти к ним, чтобы грамотнее оформить жалобу на свою УК, или просто проконсультироваться по проблеме.

    Руководящий орган движения находится в Красноярске, где движение преимущественно действует. Оно не имеет всероссийского характера, но для жителей Хакасии и Красноярского края их услуги доступны бесплатно.

    Инспекция по жилищно-коммунальному хозяйству

    Это орган, который есть в каждом регионе и муниципалитете. Он проверяет состояние жилищного фонда, инспектирует выполнение федеральных программ, сборы на капремонт и строительство нового жилья для переселенцев.

    Жалобы на коммунальщиков должны адресоваться именно в этот орган. Сотрудники инспекции рассмотрят вашу жалобу, и при необходимости заставят управляющую компанию выполнять требования закона.

    Независимая комиссия

    Независимая проверка деятельности управляющей компании проводится по желанию жильца, который усомнился в ее честности.

    Чаще всего проверяют обоснованность тарифов, правомерность расходов и качество выполненных плановых работ.

    Независимая комиссия по ЖКХ формируется за счет незаинтересованного юридического лица, расходы на ее услуги в случае выигрыша жильца в суде оплачивает УК.

    Заключение

    Существует несколько государственных и негосударственных служб, проводящих официальные проверки в сфере ЖКХ. Они помогают жильцам отстаивать свои права и дают им консультации по коммунальным вопросам. Основной орган надзора – жилищная инспекция, но есть и несколько других органов, рассматривающих специфические вопросы сферы ЖКХ.