Многие арендодатели мечтают так сдать квартиру , чтобы спокойно получать свои ежемесячные деньги и не обременять себе лишними заботами. Однако на деле получается, что вместе с деньгами он будет сталкиваться с рядом вопросов, которые необходимо решать.
Важно, еще до начала поиска жильцов, решить вопрос, кто и как будет рассчитываться за коммунальные расходы. От этого будет зависеть количество дополнительных хлопот арендодателя.
Что включается в коммунальные расходы
Даже если в вашей квартире никто не живет, ежемесячно вам приходят квитанции с некой суммой. Те, кто только начинают сдавать или арендовать жилье , часто не учитывают тот факт, что помимо арендной платы им придётся учесть расходы на коммуналку. Поэтому лучше заранее подсчитать все дополнительные платежи, иначе могут возникнуть неприятные ситуации, как для съемщиков, так и для владельцев жилья.
Вот перечень того, что обычно включается в коммунальные платежи:
- Содержание жилого помещения.
Общие расходы на управление домом (кап.ремонт, уборка участков вокруг здания, обслуживание лифта и другое.)
2. Коммунальные услуги
Здесь все зависит от количества жильцов в квартире и их экономности (горячее и холодное водоснабжение, отопление и электроснабжение здания).
3. Телекоммуникации
Фактически в любой квартире до сих пор есть проводное радио, телевизионная антенна и интернет-кабель. За пользование интернетом вы платите конкретному провайдеру, а вот счета за использование ТВ-кабеля и радио ежемесячно начисляются в квитанцию, даже если у вас нет ни того, ни другого. Главное, что есть необходимый кабель.
4. Телефонная связь
Аналогичная ситуация до сих пор существует и относительно домашних телефонов. Даже если вы не пользуетесь телефонов, придется ежемесячно вносить минимальную плату за существование телефонной линии и лицевого счёта абонента.
5. Электроэнергия
Счет за электричество будет полностью зависеть от того, сколько киловатт потратит потребитель. Порой, суммы выходят огромными.
6. Газоснабжение
Расходы на газ и тарифы зависят от того, какой тип плиты и отопления предусмотрен в здании — газовое, электрическое или центральное.
В договоре найма правильно будет указать, что сумма компенсации расходов на коммунальные платежи, определяется на основании счетов, выставленных поставщиками услуг, это позволит обезопасить арендодателя при возникновении конфликтных ситуаций.
Владельцы жилья должен знать, какие реальные затраты ждут его арендаторов. Это поможет установить конкурентную и при этом адекватную стоимость жилья.
2. Включаем коммунальный платёж в стоимость аренды
Если вы решаете включить затраты на коммунальные услуги в общую стоимость аренды квартиры, вам нужно будет определить фиксированную сумму оплаты, куда автоматически входят расходы на коммуналку. Такая схема упрощает взаимодействие между сторонами: один платёж, никаких дополнительных претензий. Однако везде есть свои минусы и плюсы.
Плюсы:
- Арендатор точно знает, сколько потратит на квартиру.
- Владелец квартиры сам контролирует оплату коммунальных платежей.
- Двум сторонам не обязательно встречаться ежемесячно — можно просто перечислять деньги на счёт.
- При повышении тарифов ЖКХ, собственник в праве повысить цену аренды, но не более 1 раза в год.
Минусы:
- Наниматель не чувствует ответственности за экономию ресурсов.
- Арендодателю приходится тратить время на оплату счетов.
- Квартиросъемщик может быть недоволен стоимостью, считая, что он переплачивает.
- Зимой происходит сезонное повышение цен на ЖКХ, это нужно учесть, чтобы не потерять деньги.
Такие схемы хороши, если, к примеру, владелец проживает в другом городе, тогда доход от аренды поступает сразу на банковскую карточку и оплачивать за услуги ЖКХ через интернет, на опасаясь, что жильцы могут накопить долгов.
3 . Квартиросъёмщик сам оплачиват счета
Жильцы могут сами платить за коммунальные услуги, коммунальные службы принимают оплату от третьих лиц по адресу квартиры или номеру абонента.
Плюсы:
- Владелец жилья не тратит время на оплату счетов.
- Доход арендодателя всегда будет фиксированным.
- У квартиросъёмщиков появляется возможность экономить, расходуя меньше электроэнергии и воды.
Минусы:
- Владельцу придется контролировать оплату и ежемесячно забирать квитанции.
- Существует риск, что жилец оставит долги по квартплате.
- В зимний сезон, арендатору придется существенно увеличить расходы на квартиру
4.Компенсируем коммунальные платежи отдельно
Существует еще один вариант, когда жилец компенсирует хозяину квартиры расходы на коммуналку отдельным платежом. В данном варианте в договоре аренды прописывается две части: фиксированная сумма за аренду квартиры и переменный платеж за коммунальные услуги за прошедший месяц.
Плюсы:
- Между сторонами складываются прозрачные отношения: каждый из сторон знает, что не потратит лишних денег.
- Владелец квартиры знает, что счета оплачиваются вовремя.
- Доход собственника фиксирован — нет сезонных потерь от увеличения цен на услуги ЖКХ.
- Жильцы могут экономить деньги, экономя воду и свет.
Минусы:
- Арендодателю придется ежемесячно приезжать за деньгами и лично оплачивать квитанции.
- В договоре будет указано, что переменная сумма квартплаты предназначается для компенсации расходов на ЖКХ, это учтут в налоговой базе собственника— налог будет больше.
5.Заключаем договор аренды
Владельцу квартиры придется самому решить, какой вид взаимодействия с жильцом будет ему выгоден. В Европе вопросы с такого вида платежами, обычно, берут на себя хозяева — арендатор никак не взаимодействует со счетами по квартире. В России более популярны варианты с компенсацией услуг ЖКХ или самостоятельной оплатой квитанций арендаторами.
Условие оплаты коммунальных услуг — одно из ключевых положений в договоре аренды. Изменения в эту часть не могут вноситься чаще 1 раза в год. Поэтому владельцу квартиры нужно осознанно подойти к выбору оптимального варианта.
Если внимательно прочитать статьи Жилищного кодекса, то там мы не найдем обязанность вносить коммунальные платежи на расчетные счета неких Расчетно-кассовых центров созданных сегодня повсеместно. Но, как мы видим, местные органы власти считают возможным преступать закон и тем самым подрывают самые основы Конституции России. Они установили другой порядок оплаты коммунальных платежей. Превысив свою компетенцию, они перенаправили поток денежных средств, вносимых населением в виде коммунальных платежей, на свои подконтрольные счета в РКЦ.
Жилищный кодекс России требует, чтобы собственники помещений, наниматели, арендаторы, члены жил кооперативов вносили плату за жилищно-коммунальные услуги своевременно и в полном размере. Оплата потребленных коммунальных ресурсов (холодной и горячей воды, газа, электроэнергии, отопления), а также коммунальных услуг (водоотведение, вывоз бытовых отходов, лифт и т.д.) должна производиться собственниками или нанимателями жилого помещения до 10 числа каждого месяца, эта плата вносится плательщиками по предоставленным им именным платежкам (ЖК РФ статья 155).
Собственники жилья в многоквартирных домах, где не созданы ТСЖ или другие виды жилищных кооперативов, общедомовое имущество которых обслуживается управляющими компаниями, вносят оплату за ЖКУ непосредственно своей управляющей компании, с которой они заключили договор. Но на основании решения общего собрания собственников они могут производить эту плату напрямую соответствующим ресурсоснабжающим организациям(155-7.1 ЖК РФ).
Собственники жилья, члены ТСЖ или других видов жилищных кооперативов, вносят все платежи по ЖКУ и содержанию своего общедомового имущества в том порядке, который установлен общим собранием собственников жилья. Если ТСЖ передало управление своего многоквартирного дома в управляющую компанию, заключив договор управления, тогда плату за ЖКУ собственники производят точно также как и собственники, не создавшие ТСЖ(155-6.1 ЖК РФ).
Собственники жилья в домах, где осуществляется непосредственное управление общедомовым имуществом, коммунальные платежи производят в соответствии заключенными договорами с лицами, выполняющими свои отдельные виды деятельности.
Существующие РКЦ тесно связаны с управляющими компаниями, которые стараются всеми способами прятать свою финансовую информацию от проверки. Через РКЦ перетекают большие денежные потоки, а сами РКЦ имеют мизерные активы и уставные капиталы. В случае если произойдет банкротство РКЦ, то востребовать потерянные деньги будет не возможно. В тоже время средства массовой информации непрестанно сообщают о многочисленных фактах, совершенных по всей территории страны, когда организации управляющие многоквартирными домами не выполняют своих обязательств по перечислению денежных средств, собранных с граждан как плату за потребленные ресурсы, ресурсоснабжающим организациям. Денежные средства просто разворовываются. Куда не кинь, всюду клин. Депутат Курской облдумы, не видя выхода из сложившейся ситуации призывает граждан России вообще бойкотировать оплату жилищно-коммунальных услуг, только это заставит власть начать действительные реформы ЖКХ,
Марат Исмагилов, председатель Общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов Удмуртии» , уверен, что причина кроется в устаревших нормативах и в том, что управляющие компании отказываются участвовать в сборе платежей с населения.
Считают по нормативам?
Жители многоквартирных домов в республике жалуются, что получают платежки, в которых значительно увеличена плата за коммунальные услуги. Так, собственникам 11 тыс. квартир, которые находятся под управлением СпДУ, в течение 4 месяцев неправильно начислялась плата за отопление - по заниженным нормативам, и теперь они вынуждены возместить убытки ресурсоснабжающей организации.
Квитанции с непривычно большими суммами за горячую воду и отопление получили и жильцы 6,5 тыс. квартир, которые обслуживает «Единая УК». Эта управляющая компания не передала показания приборов учета тепловой энергии и горячей воды ресурсоснабжающей организации, в результате все расчеты были проведены по нормативам.
Найти исполнителя
Во многих случаях увеличение платы за отопление, воду и электроснабжение связано с незаконным переходом со стороны управляющих организаций, ТСЖ и ресурсоснабжающих организаций на метод прямых расчетов за коммунальные ресурсы. И сегодня, по сути, неизвестно, кто должен исполнять обязанности по сбору показаний.
Согласно жилищному законодательству, предоставление коммунальных услуг должно осуществляться организацией, управляющей многоквартирным домом, а не ресурсоснабжающей организацией. Передача УК и ТСЖ обязанности по начислению и сбору платы за коммунальные услуги, в том числе и на общедомовые нужды, ресурсоснабжающим организациям противоречит закону.
Так, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ устанавливает, что управление многоквартирным домом включает предоставление коммунальных услуг, - говорит Марат Исмагилов. - Ресурсоснабжающая организация только осуществляет продажу коммунальных ресурсов. Ст. 155 ЖК РФ запрещается передача ресурсоснабжающей организации обязанности по начислению и сбору платы за коммунальные услуги, потребляемые на общедомовые нужды. А прямые расчеты жильцов с поставщиком по коммунальным услугам индивидуального потребления возможны только трех случаях:
- - если в многоквартирном доме осуществляется непосредственное управление, тогда договор на прямые расчеты заключается с каждым собственником;
- - если дом находится под управлением УК, но решение платить за индивидуально потребляемые коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации принято на общем собрании собственников жилья. При этом заключается договор с каждым собственником квартиры, но плату на общедомовые нужды обязаны рассчитывать и начислять исполнители - УК или ТСЖ;
- - если ресурсоснабжающая организация расторгла договор с УК, задолжавшей за коммунальные ресурсы за три расчетных периода. При этом потребителей должны уведомить о такой ситуации. Собственники могут избрать нового исполнителя коммунальных услуг или перейти на непосредственное управление домом.
Слишком высоки
Кроме того, эксперты в сфере ЖКХ полагают, что в Ижевске, да и в других городах республики нормативы потребления тепловой энергии для многоквартирных домов неоправданно высоки. Они были установлены еще до того, как дома оборудовали приборами учета и теперь нуждаются в пересмотре.
Пленум Верховного суда утвердил постановление по поводу оплаты коммунальных услуг . Эти разъяснения будут использовать суды, управляющие компании и поставщики ресурсов. Их нужно изучить всем, у кого есть квартира в собственности или по соцнайму. И даже тем, кто просто живет с родственниками.
Екатерина Мирошкина
изучает ЖКХ
В постановлении 16 страниц и 47 пунктов сложных формулировок. Самые важные мы перевели на понятный язык и рассказываем.
Какие документы устанавливают правила игры
Вот какими документами регулируются вопросы по оплате коммунальных услуг:
Это не все документы, но чаще всего их хватает, чтобы разобраться в житейских вопросах по поводу коммуналки. Если возникает конфликт или что-то непонятно, в первую очередь нужно изучать их. Суды делают так же.
Некоторые вопросы решают на региональном и местном уровне. Например, там устанавливают, сколько платить за капремонт или по какому нормативу считать воду без счетчика. Такие документы нужно искать на сайте своей администрации.
Если в законе не прописано, как решить вопрос с поставщиками коммунальных услуг или управляющей компанией, действует закон «О защите прав потребителей».
В какой суд обращаться, если есть претензии
Если поставщик ресурсов подает в суд на собственника квартиры, дело будут рассматривать по месту жительства должника.
В суд по поводу оплаты коммуналки может обратиться не только управляющая компания, поставщик услуги или собственник. Еще так может сделать прокурор, если обнаружит, что нарушены чьи-то права. Например, администрация завышает тарифы или в домах месяц нет воды.
Почему долги по коммуналке списывают без суда?
На самом деле, когда списывают долги по коммуналке, нет только судебного заседания. Какое-то решение судьи точно есть. Это законно, если долг не больше 500 тысяч рублей. Тогда поставщик услуг может обратиться в суд за судебным приказом. Это специальный порядок взыскания бесспорных долгов без судебного заседания, вызова сторон и дополнительных документов. Но это не нарушение.
Такие дела стоят на потоке. По закону должника должны предупредить и дать время на возражения. Обычно эти формальности соблюдают.
Суды на самом деле есть
Но уведомление по разным причинам может не дойти, или его не получают - тогда деньги уходят с карточки или вкладов неожиданно и даже в минус.
Иногда долги по судебному приказу списывают незаконно. В этом случае не нужно разбираться, почему вас не вызвали в суд: такой порядок по закону, вот и не вызвали. Нужно разбираться, кто списал, за что и как вернуть деньги. Если списали по ошибке, деньги вернут.
Если списать долг не получилось по судебному приказу, иски по поводу оплаты услуг ЖКХ могут рассматривать в порядке упрощенного производства. В этом случае собственника тоже не вызовут в суд и не проведут предварительное заседание. И это тоже законно. Проверяйте почту по месту прописки, чтобы вовремя узнать об исках и претензиях.
За что нужно платить, если живешь в квартире? А за что можно не платить?
Верховный суд не сказал ничего нового, но объяснил нюансы.
- содержание помещения: текущий ремонт, управление домом, общее имущество;
- коммунальные услуги: вода, газ, электроэнергия, отопление, канализация и вывоз мусора;
- наем помещения, если оно государственное и нет льгот;
- капремонт, если помещение в собственности.
За всё это нужно платить. Капремонт - это тоже обязательный платеж, а не добровольное перечисление в какой-то фонд. Ходят слухи, что за капремонт можно не платить и за это ничего не будет. Это неправда. Долг будет копиться, и когда-нибудь его взыщут.
Почему нужно платить за общее имущество?
Потому что каждый собственник владеет не только своей квартирой, но и долей в общем имуществе. Это право собственности официально не регистрируется в Росреестре и возникает по умолчанию. От него нельзя отказаться, купить или продать отдельно от квартиры. И выделить долю в общем имуществе в натуральном выражении тоже нельзя.
Земельный участок, на котором находится дом, - это тоже общее имущество. Озеленение на его территории, качели и лавочки тоже общие. Подвалы, крыша, лестницы и лифты - тоже.
Вы владеете частью земли, качелей, лавочек, деревьев, крыши и лифтов
Собственники и наниматели обязаны платить за то, чтобы всё это было в нормальном состоянии, безопасно и доступно.
А если не пользоваться общим имуществом, можно за него не платить? Например за лифт.
Нельзя. Обязанность платить за содержание общего имущества не зависит от того, пользуется им конкретный собственник или нет. Даже жители первого этажа должны платить за лифты и лестницы во всём доме.
Если у собственника нет договора с управляющей компанией, это повод отказаться от платежей?
Кто решает, сколько платить за содержание общего имущества?
Управляющая компания не может сама повысить тарифы и поставить собственников перед фактом. Брать цифры с потолка тоже нельзя: цены на содержание общего имущества должны быть обоснованными и разумными.
Решение общего собрания собственников по поводу размера платы можно оспорить в суде. Если получится, документ признают недействительным, а оплату за весь период пересчитают по прежним тарифам. Это нужно учитывать тем, кто собирается оспаривать решение общего собрания: вдруг предыдущие тарифы окажутся выше или условия будут хуже. Можно обхитрить самого себя.
Сколько платить, зависит от площади квартиры: у кого больше квартира, тот больше платит. Количество прописанных или собственников не влияет на размер платы за общее имущество.
Если нет счетчика или не передавать показания, как начисляют платежи за коммунальные услуги?
Без показаний счетчиков считают по нормативам и тарифам, которые устанавливают в регионах. Подробно про это мы уже рассказывали, сейчас Верховный суд подтвердил, что это правильно.
Что делать, если качество услуг не устраивает? Плохо топят зимой, вода недостаточно горячая или ее часто отключают.
Нарушения со стороны управляющей организации или поставщика услуг нужно зафиксировать. Для этого не обязательно составлять акт: подойдут свидетельские показания, видеозаписи и экспертиза.
С видеосъемкой нужно быть осторожнее. Суд может принять не любую запись. Из видео должно быть понятно, где и когда проводилась съемка и не нарушен ли при этом закон.
Если проблемы с коммунальными услугами возникли не по вине управляющей компании, условного энергосбыта или водоканала, отсудить ущерб не получится. Так будет, если случилось что-то непредвиденное: пожар, потоп и землетрясение. Но непреодолимые обстоятельства исполнителям в любом случае придется доказывать в суде и не словами.
Кто должен платить за коммуналку, если квартира по договору соцнайма?
Платить должен наниматель и члены его семьи, даже если они не указаны в договоре. Они все несут солидарную ответственность за долги. Важно понимать, что это такое и чем грозит.
Солидарная ответственность - это когда кредитор может взыскать долг с любого члена семьи. Поэтому бессмысленно искать правду, если наниматель муж, а деньги списывают у жены или взрослых детей, которые с ним живут.
Списать с родственника, который живет в той же квартире, могут всю сумму или только часть. А вот бывший член семьи, даже если у него есть право жить в квартире, за свои долги отвечает сам.
Платит наниматель и его семья
Чтобы всё было честно, с ним нужно заключить соглашение, в котором будет указано, какую часть расходов нужно оплачивать. Если договориться не получится, суд сам посчитает долю общей площади, а управляющая организация будет присылать на бывшего члена семьи отдельную платежку.
Как платят собственники?
Собственники обязаны оплачивать коммуналку с того момента, как только вступили в права. Наследники - с момента открытия наследства. Покупатели квартир в новостройках - когда подписан акт и есть разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Если собственников несколько, платить должны все и соразмерно своим долям. Каждый может заключить отдельное соглашение, и ему будут выписывать платежку только на эту долю.
Если собственник ребенок, за него платят родители. При этом неважно, живут родители или один из них вместе с ребенком или нет.
У собственника и членов семьи тоже солидарная ответственность за долги по коммуналке. Но можно договориться о другом распределении и зафиксировать это в соглашении. Если есть соглашение, то долги даже через суд будут взыскивать по этому документу, а не как захотят.
Долги за коммуналку могут списать с любого жильца квартиры, даже если он не собственник
Солидарную ответственность за долги несет и бывший член семьи собственника, у которого есть право жить в квартире.
По умолчанию члены семьи - это родители, дети и супруг. Но членами семьи могут признать и других родственников, которые живут с собственником. Даже если это дальние родственники и даже если не его.
Когда выгодно быть в разводе
Долевые собственники не несут солидарную ответственность по долгам за коммуналку. А члены семьи - несут.
Вот примеры, как это работает:
Если у бывших мужа и жены по ½ доли в квартире, то каждый отвечает только за свою часть коммунальных расходов. Тогда у бывшего мужа с карты неожиданно не спишут долг жены и наоборот.
Если супруги официально в браке, собственник муж, а у жены вообще нет доли в квартире, то она отвечает за долги мужа по оплате услуг ЖКХ . И у нее могут списать всю сумму или часть долга супруга по судебному приказу.
Для солидарной ответственности важно, чтобы кроме документального подтверждения родства члены семьи жили в квартире и пользовались ею. Это может иметь принципиальное значение, когда собственники не супруги, а, например, братья и сестры, дети и родители с раздельными бюджетами. Или когда муж и жена разъехались, но по документам всё еще члены семьи и зарегистрированы в одной квартире.
Нужно внимательно оформлять документы, чтобы не пришлось платить за чужих людей. И вовремя погашать свои долги, чтобы не подставлять близких.
Кто платит за капремонт?
За капремонт должен платить собственник. Только с него могут списать такой долг, а с других членов семьи не могут. В отличие от долгов за свет и воду, долги за капремонт переходят новому владельцу квартиры. Нужно быть внимательным, когда покупаешь жилье, чтобы случайно не купить чужой долг. И заранее погашать долги, если продаешь.
Выбрали УК и платим ей за коммуналку. А она не заключила договор с поставщиком ресурсов и не перечисляет им деньги. Что говорит закон?
Управляющая компания закупает ресурсы для дома по договору. Но если ее только выбрали и договор еще не заключили, могут быть накладки. Вроде бы жильцы платят, а поставщик ресурсов не получает деньги и может всё отключить. По этому поводу Верховный суд дал внятные и очень важные пояснения.
Если фактически управляющая компания занялась своими обязанностями и получает платежи от собственников и нанимателей, а поставщики услуг выставляют ей счета, значит, она стала исполнителем коммунальных услуг.
Закон говорит: «Нечего тут!» Правда на стороне жильцов
Можно требовать от нее то, что положено по закону: жильцам - качественные услуги, а поставщикам ресурсов - деньги.
Теперь хитрым управляющим компаниям не удастся уйти от ответственности, если нет обязательного письменного договора. А жильцам не стоит вестись на эти уловки и можно требовать свое.
Если сменилась УК , а кто-то не знал и платил по прежним реквизитам. Что будет с платежами?
Всё будет хорошо. Если платежи вносились вовремя и получится доказать, что собственник так делал не из хитрости, а просто не знал, то управляющие компании будут сами между собой разбираться. Новая потребует с предыдущей все платежи, а собственнику их засчитают.
Если мы не живем в квартире или надолго уезжаем, можно не платить за коммуналку?
Отсутствие в квартире не повод не платить за услуги ЖКХ . В том числе нужно платить за отопление, общее имущество и услуги управляющей компании. И за капремонт тоже.
Если есть счетчики, во время отсутствия показания будут нулевыми - проблемы нет. Если счетчиков нет и их невозможно установить, можно написать заявление - плату за свет, воду и газ пересчитают. Для этого нужно до отъезда или в течение месяца после него подать заявление и подтвердить отсутствие документами. По уважительной причине срок для заявления можно продлить.
Если не платить, могут отключить свет и перекрыть воду?
По закону могут. Но сначала должны письменно предупредить, и долг должен быть большим.
Не любая сумму долга за коммуналку - повод отключать жильцам свет и воду. Верховный суд объяснил, что такие действия должны быть соразмерными и не нарушать прав других жильцов. Если один собственник квартиры два месяца не платит за свет, нельзя отключить свет во всей квартире. А если там маленькие дети, нужно еще сто раз подумать.
Если снимать квартиру, можно оформить субсидию на коммуналку?
Если есть долг по коммуналке, субсидию или компенсацию не дадут?
По умолчанию для оформления соцподдержки нельзя иметь долги. Но Верховный суд сказал, что нужно изучать каждую ситуацию: почему образовался долг, когда он появился и что сделано для погашения.
Например, можно заключить соглашение о порядке погашения долга, и субсидию всё-таки оформят. Если глава семьи потерял работу, заболел или есть несовершеннолетние дети, социальную поддержку обязаны предоставить в любом случае, даже если есть долги.
Это не все вопросы по поводу оплаты коммунальных услуг, которые волнуют владельцев квартир. Некоторые ситуации мы разбираем в ответах на вопросы читателей. Еще публикуем новости и объясняем решения судов в сфере ЖКХ . Скоро подробно разберем сложные ситуации про счетчики. Если есть вопросы - задавайте.
