Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости. Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС - единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

  1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
  2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
  3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
  4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

  1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
  2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
  3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

  • дачные товарищества;
  • объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
  • личные хозяйства с разрешенным строительством;
  • жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
  • ЖД блокированные;
  • ЖД средней этажности;
  • ЖД многоквартирные многоэтажные;
  • ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

  1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
  2. Выделение эталона - участка с типовыми характеристиками.
  3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
  4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
  5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
  6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
  7. Вычисление УПКС для эталона.
  8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса - так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

1) управленческий учет представляет собой вид такого учета, при котором происходит сбор, обработка и предоставление учетной информации для нужд управления на предприятии. Цель управленческого учета – форм-е информационной системы на пред-тии.

Гл. задача УУ – подготовка достоверной и полной инф-ции, кот. служит источником для принятия на пред-ях необходимых управленческих решений в процессе управления.

Осн. частью такого учета явл. учет и анализ затрат (с/с произведенной продукции). Эта информация, как правило, используется в процессе принятия управленческих решений при планировании и прогнозировании на предприятии (в целях финансового учета). Данные управленческого учета организации являются ее коммерческой тайной и не должны разглашаться ее работниками; (инф-ция группируется по видам затрат, по месту возникновения затрат (раб.места), по носителям затрат, т.е. видам продукции, работ, услуг). Информация подготавливается по мере необходимости, может составляться ежедневно, еженедельно, ежемесячно. Информация носит характер прогноза, характеризует деятельность организации на перспективу с учетом состояния за прошедшее время.УУ вести не обязательно, только если решит администрация.

2) Финансовый учет предоставляет учетную инф-цию о рез-тах деятельности орг-ции ее внешним пользователям: акционерам, партнерам, кредиторам, налоговым, статистическим органам; финансирующим банкам и т.п. С этих позиций данные ФУ не представляют коммерческой тайны, поскольку в нем отражаются наиболее общие показатели деятельности организации. Для ФУ характерно соблюдение общепринятых бухгалтерских принципов, применение денежных единиц измерения, периодичность, объективность и выделение в качестве главного объекта анализа деятельности орг-ции в целом. Информация готовится раз в год (полугодие, квартал). Информация характеризует уже свершившиеся операции и хозяйственные факты , показывает, как это было. Несмотря на различия, управленческий и финансовый учет - взаимно связанные подсистемы бухгалтерского учета организации. Общими для них являются:

Единые объекты учета;

Единый подход к выбору целей и задач учета;

Общепринятые принципы учета;

Однократное ведение первичной информации для составления отчетности;

Информационная база учета используется для принятия управленческих решений;

Использование общих методов (документация, инвентаризация, оценка и калькуляция, группировка объектов учета, отчетность подразделений, внутренняя и внешняя отчетность организации).

Цель финансового анализа.

Под финансовым состоянием понимается способность предприятия финансировать свою деятельность. Оно характеризуется обеспеченностью финансовыми ресурсами, необходимыми для нормального функционирования предприятия, целесообразностью их размещения и эффективностью использования, финансовыми взаимоотношениями с другими юридическими и физическими лицами , платежеспособностью и финансовой устойчивостью.

Финансовое состояние может быть устойчивым, неустойчивым и кризисным.

Финансовый анализ – это исследовательский и оценочный процесс, главная цель которого это выработка наиболее достоверных предположений и прогнозов о будущих финансовых условиях функционирования предприятия.

Объектам недвижимости в целях присвоения кадастровых номеров организация кадастрового учета выполняет кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, кадастровые кварталы и кадастровые районы (далее - единицы кадастрового деления).

. Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли. Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю. Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет. Полученные по итогам оценки данные вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведется Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестром). Взаимосвязь кадастровой, нормативной и рыночной стоимости

Законодательством РФ, помимо кадастровой стоимости, закреплены также понятия нормативной и рыночной стоимости.

Нормативная стоимость применяется тогда, когда кадастровая стоимость не определена. Ее расчет необходим в ряде случаев, предусмотренных законодательством: при получении кредитов в банке под залог земли, выкупе государственных и муниципальных земель и т.д. Обычно она определяется на основе 200-кратной ставки налога на землю на 1м 2 площади земельного участка, рассчитанного на основе его целевого назначения , с учетом повышающих коэффициентов и без учета налоговых льгот.

Местные органы власти ежегодно устанавливают нормативную цену земли и могут изменять ее в пределах не более 25%. Общая величина нормативной стоимости не должна превышать 75% рыночной цены.

Документ, подтверждающий нормативную цену земли для конкретного участка, можно получить в районном или городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Рыночная стоимость определяется взаимодействием спроса и предложения на рынке земли определенного назначения в конкретном регионе на данный момент времени. Ее величина не должна превышать наиболее вероятную рыночную стоимость покупки аналогичного участка. При изменении конъюнктуры рынка либо целевого назначения участка она может изменяться.

Рыночная стоимость в основном характерна для вторичного рынка, на котором перепродаются участки земли, находящиеся в частной собственности. Для первичного рынка, где происходит выкуп государственных и муниципальных земель в частную собственность, больше применима нормативная стоимость.

Указанные виды стоимости могут существенно различаться. Кадастровая и нормативная стоимость имеют больше сходства с ценой инвентаризации, тогда как рыночная определяется реальными спросом и предложением.

Порядок определения кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости земель осуществляется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (от 08.04.2000 г.).

    Территориальный субъект РФ принимает решение о проведении кадастровой оценки участков земли , относящихся к его территории.

    Территориальное управление Росреестра подготавливает список (перечень) земельных участков, которые подлежат обязательной кадастровой оценке. Согласно действующему законодательству все земельные участки, включенные в состав земель населенных пунктов, подразделяются на 17 видов разрешенного использования. В каждом населенном пункте они разделены на административно-территориальные единицы, в составе каждой их которых выделены соответствующие кадастровые кварталы.

    В списке земельных участков отражаются такие характеристики по каждому участку: его площадь, место расположения, наличие, характер и назначение строений, если они есть.

    Росреестр задействует оценочную организацию, которая рассчитывает удельный показатель кадастровой стоимости по каждому кадастровому кварталу и каждому виду разрешенного использования. Этот показатель рассчитывается на основе средней рыночной стоимости либо нормативной стоимости 1 м 2 земельного участка в том или ином квартале для определенного вида разрешенного использования.

    Для утверждения результатов кадастровой оценки составляется соответствующий нормативный акт территориального субъекта РФ.

    После утверждения результатов они заносятся в систему кадастрового учета территориального управления Росреестра.

Расчет кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость конкретного участка земли определяется на основе удельного показателя кадастровой стоимости 1 м 2 (удельной кадастровой стоимости земельного участка). Умножив его на площадь данного участка, получаем его кадастровую стоимость. Размер удельного показателя может различаться для каждого кадастрового квартала и того или иного вида разрешенного использования.

Если для земельного участка установлено несколько видов разрешенного использования, то для расчета выбирается наибольший удельный показатель кадастровой стоимости из всех возможных видов разрешенного использования для данного участка.

В целях упорядочения статистического анализа, а также в качестве ориентира территориальными субъектами РФ устанавливаются средние значения удельных показателей кадастровой стоимости участков земли по каждой категории земель и виду функционального использования по муниципальным районам или округам. Аналогично могут устанавливаться и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости для земель промышленности и иного специального назначения, ниже которых она не может быть установлена. Они определяются на основе методики расчета средневзвешенных показателей по каждому району (округу) и категории земель.

Где и как узнать кадастровую стоимость земельного участка? Получить данную информацию можно в территориальном отделении Росреестра. Запрос обязательно должен содержать кадастровый номер земельного участка . Он формируется из номера кадастрового округа, региона, квартала и конкретного участка.

Узнать номер можно в органах Росреестра, на его сайте либо в документах (договор купли-продажи, свидетельство, подтверждающее право собственности, кадастровый паспорт земельного участка и др.).

На основании запроса специалисты могут предоставить всю имеющуюся информацию о нем, в том числе и расчеты платежей.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость может быть изменена в следующих случаях:

    при объективных изменениях основных характеристик участка: изменения площади и границ, изменение разрешенного вида использования участка, переводе участка в другую категорию;

    при обнаружении ошибок в документах, ведущих к завышению кадастровой стоимости.

В первом случае в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка подается заявление и пакет необходимых документов (межевой план , копию документа, подтверждающего разрешение земельного спора, право собственности на участок и др.).

Исправление кадастровой ошибки

Кадастровая ошибка подлежит исправлению: - в порядке, установленном для учета изменений характеристик объектов недвижимости, - в порядке информационного взаимодействия (если документы, содержащие данную ошибку, поступили в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия), - на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

Кадастровые ошибки могут быть оспорены и исправлены в административном порядке либо в суде.Наиболее часто встречающиеся случаи завышения кадастровой стоимости

1. Завышается удельный показатель кадастровой стоимости для определенного вида разрешенного использования, либо неверно определен вид разрешенного пользования.

Такое может произойти в случае технической или кадастровой ошибки, когда в документах неверно указан удельный показатель кадастровой стоимости, который не соответствует фактическому. Так, например, если вместо удельного показателя для участка земли с видом разрешенного использования, предусмотренного «для размещения производственных и административных зданий» будет установлен показатель «для размещения офисов», то его значение будет завышено почти в 3 раза.

Если участок застроен и на нем расположено здание или иное строение, то его назначение можно определить по записи в техническом паспорте на данный объект недвижимости. Для исправления ошибки нужно подать заявление в территориальный орган кадастрового учета . В случае его отказа в исправлении ошибки можно обратиться в суд.

2. Кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость.

В этом случае следует руководствоваться Постановлением Верховного Арбитражного Суда РФ, в соответствии с которым кадастровую стоимость земельного участка следует признавать равной его рыночной стоимости с того момента, как будет определена его рыночная стоимость. Определить рыночную стоимость участка можно, обратившись к независимому оценщику. На основании его отчета кадастровая стоимость земельного участка в судебном порядке может быть переустановлена в размере его рыночной стоимости.

В случае, когда кадастровая стоимость участка земли определялась после 22.07.2010 г. и оказалась завышена, то ее возможно оспорить и без суда, обратившись в специализированную комиссию в течение полугода с момента внесения в государственный кадастр недвижимости информации о кадастровой стоимости.

Комиссия может пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка в двух случаях:

    когда доказано, что кадастровая оценка проводилась на основании недостоверных сведений;

    при наличии заключения независимого оценщика об определении рыночной стоимости участка земли.

Специализированная комиссия рассматривает заявление на протяжении одного календарного месяца.

Если кадастровая стоимость отсутствуетОднако на практике иногда кадастровая оценка земельного участка отсутствует . Возникает закономерный вопрос: должен ли уплачиваться земельный налог, и если да, то как он будет исчисляться?

Минфин России в Письме от 06.06.2006 N 03-06-02-02/75 выделил три возможные ситуации:

Результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года не утверждены в установленном порядке до 1 марта этого года;

Результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года утверждены до 1 марта этого года, но порядок доведения кадастровой стоимости до сведения налогоплательщиков органами местного самоуправления не определен;

Кадастровая стоимость земельного участка определена, но до сведения организации в установленном порядке не доведена.

Вместе с тем на практике существует и следующая точка зрения: если кадастровая стоимость участка не установлена, для целей налогообложения нужно применять нормативную цену земли (Постановления Президиума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54, от 09.12.2008 N 6113/08 по делу N А76-31125/2006-47-1226/31, ФАС Северо-Западного округа от 07.05.2008 по делу N А56-18358/2007; Письма Минфина России от 13.08.2009 N 03-05-04-02/55, от 12.08.2009 N 03-05-05-02/48).

Итак, на основании вышеизложенного можно сделать вывод: несмотря на неоднозначность толкования земельного законодательства, позиция законодателя и контролирующих органов однозначна: налоговая база по земельному налогу определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, которая зачастую превышает его рыночную стоимость. Решить эту проблему можно было бы, закрепив на законодательном уровне следующее правило: если кадастровая стоимость земельного участка утверждена выше рыночной, для исчисления земельного налога должна применяться последняя. Но пока, к сожалению, таких правил нет, а обжалование кадастровой стоимости земельного участка возможно только в части обжалования нормативного акта, устанавливающего ее, при условии, что органом исполнительной власти субъекта РФ нарушен порядок принятия решения по данному вопросу либо неправильно определен вид земельного участка. При этом довод о значительной разнице между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка судами отклоняется.

В каких случаях можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости?

Основаниями оспаривания результатов определения кадастровой стоимости являются:

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В основном, граждане оспаривают оценку в том случае, если получившаяся кадастровая стоимость кажется им завышенной. Ведь в таком случае и сумма земельного налога становится выше. Однако есть и собственники, которые обращаются за жалобами на то, что их недвижимость, по их мнению, недооценили.

Действительно, возможно обойтись и без суда, обратившись в специальную межведомственную комиссию при Росреестре. Эта рабочая группа на постоянной основе рассматривает заявления об оспаривании результатов оценки кадастровой стоимости. Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрена Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации » (статья 24.19) и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 г. № 263.

Но есть нюанс – решить дело без суда, через комиссию можно только в течение полугода с момента внесения значения стоимости в государственный кадастр недвижимости. Потом поможет только суд.

Однако граждане вправе обращаться в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями, так как внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки не является обязательным досудебным порядком при процедуре снижения кадастровой стоимости земли. Он урегулирован главой 3.1 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Какие процедуры должны предшествовать обращению в суд?

Для снижения кадастровой стоимости конкретного земельного участка через суд к исковому заявлению прикладывается отчет независимого оценщика о рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Законодательством предусмотрено право заявителя самостоятельно заказать проведение индивидуальной оценки объекта недвижимости, и на основании соответствующего отчета об оценке установить кадастровую стоимость в размере, указанном в таком отчете об оценке.

Следовательно, перед этим необходимо провести индивидуальную рыночную оценку объекта недвижимости и составить соответствующий отчет. Этим занимаются только независимые оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков.

Стоимость, полученная в результате индивидуальной рыночной оценки, может существенно отличаться от оспариваемой кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что при оспаривании по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость фактически не оспаривается, а устанавливается новая – на основании результатов проведения индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости.

[Налоговый кодекс РФ] [Глава 31] [Статья 389]

1. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

2. Не признаются объектом налогообложения:

1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

3) утратил силу;

4) земельные участки из состава земель лесного фонда;

5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

В процессе экономического анализа хозяйственно-финансовой деятельности приходится постоянно иметь дело с системой показателей. Экономические показатели ¾ это микромодели экономических явлений. Отражая динамику и противоречия происходящих процессов, они подвержены изменениям и колебаниям и могут приближаться или отдаляться от своего главного предназначения ¾ измерения и оценки сущности экономического явления. Поэтому аналитик должен всегда помнить о цели и задачах исследования и использовать показатели для описания и оценки конкретных аспектов деятельности организации.

Хозяйственно-финансовая деятельность организации измеряется множеством экономических показателей , которые можно свести в определенную систему, разделив по определенным признакам:

а) стоимостные и натуральные ¾ в зависимости от положенных в основу измерителей;

б) количественные и качественные ¾ в зависимости от того, какая сторона явлений, операций и процессов измеряется;

в) объемные и удельные ¾ в зависимости от применения отдельно взятых показателей или же их соотношений.

Стоимостные показатели относятся в настоящее время к числу наиболее распространенных. Использование стоимостных показателей вытекает из наличия в хозяйстве товарного производства и товарного обращения, товарно-денежных отношений. В денежном измерении выражаются, естественно, оптовый и розничный объем продаж , издержки обращения, прибыль . Денежный (стоимостный) измеритель вытекает из экономической сущности перечисленных категорий.

Натуральные показатели используются в плановой и учетно-аналитической практике организаций всех отраслей. Особенно они необходимы для контроля сохранности собственности, рационального использованияматериальных и трудовых ресурсов .

В организациях товары учитывают и анализируют не только в стоимостном, но и в натуральном выражении (по ассортименту в соответствии с установленной номенклатурой ). В натуральных показателях ведется контроль и за выполнением производителями договоров поставки товаров .

Под количественными показателями при анализе понимают те, которые выражают количественную определенность явлений и могут быть получены путем непосредственного учета. Количественные показатели используют для выражения абсолютных и относительных величин , характеризующих объем производства и реализации продукции, его структуру и другие стороны работы организаций. Количественные показатели могут выражаться как в стоимостном, так и в натуральном измерителях. Так, количественными показателями являются:

¾ объем реализованной продукции в рублях;

¾ выпуск продукции в килограммах, метрах, литрах;

¾ оптовый объем продаж по той или иной товарной группе в рублях и натуральных показателях;

¾ объем розничных продаж в рублях.

Качественные показатели определяют внутренние качества, признаки и особенности изучаемых явлений. Эти показатели используют для оценки выпущенной продукции, ее соответствия установленным требованиям (стандартам, техническим условиям , образцам), оценки экономической эффективности трудовых и материальных затрат , а также финансовых вложений.

Большое значение сейчас приобретают показатели, характеризующие качество работы организаций. К качественным показателям работы организаций относятся следующие:

¾ показатели, характеризующие ритмичность продаж;

¾ выполнение плана продаж по заданной структуре товаров (с учетом внутригруппового ассортимента);

¾ полное удовлетворение спроса потребителей (отсутствие случаев неудовлетворенного спроса);

¾ изучение спроса и его прогнозирование (в связи с явлениями сезонности, изменением вкусов потребителей, изменениями моды, предложением новых товаров производителями, конструкторскими и моделирующими организациями);

¾ сплошную или выборочную приемку товаров по качеству, препятствующую продаже некомплектных, низкосортных и недоброкачественных товаров (отсутствие претензий со стороны покупателей на низкое качество проданных товаров);

¾ соблюдение требований санитарного надзора (особенно в торговле продовольственными товарами) и др.

Хозяйственные явления и процессы обычно содержат как количественные, так и качественные факторы. Задача экономиста часто сводится к необходимости отделить и измерить влияние тех или других.

Увеличение объема выпуска товаров может происходить, например, за счет увеличения числа рабочих (количественный показатель) и за счет повышения производительности труда (качественный показатель). Объем товарной продукции может возрасти в результате как увеличения выпуска количества изделий, так и повышения удельного веса в них изделий высшего сорта.

Объемные показатели представляют собой первичное отражение изучаемых хозяйственных явлений и процессов с точки зрения их объема, состава и т. д. Величины оптовой и розничной продаж, оборотных средств , издержек обращения, дохода ¾ все это объемные показатели.

Экономические явления и процессы выражаются обычно в абсолютных и относительных показателях. Абсолютный показатель характеризует количественные размеры явления безотносительно к размеру других явлений. Относительные показатели отражают соотношение величины изучаемого явления с величиной других явлений или с величиной этого явления, но взятой за другой период времени. Относительный показатель получают делением одной величины на другую.

Относительные величины представляют собой частное от деления одного абсолютного числа на другое. Так, если разделить текущее значение показателя на базисное, можно получить простое отношение, называемое частокоэффициентом и показывающее, во сколько раз первое число больше второго. Умножив частное на 100, получим процентное отношение.

Примером относительных величин являются проценты (исчисляются для характеристики выполнения плана, изменения показателя от начала к концу периода), удельные веса (для изучения структуры показателей), коэффициенты (исчисляются для характеристики, например, оборачиваемости оборотных средств и т. д.), индексы (применяются для характеристики темпа роста продаж, изменения цен , производительности труда и др.).

Удельные показатели являются относительными, производными от соответствующих объемных показателей. Удельными показателями можно считать: выработку на одного работника, товарные запасы в днях оборота, уровень издержек на один рубль продаж и др. Широко применяются в экономических расчетах и другие относительные величины, характеризующие выполнение плана, структуру, динамику, интенсивность развития.

Показатель структуры (удельный вес) ¾ относительная доля составного элемента в общей сумме (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Пример расчета удельного веса

Абсолютный прирост ¾ это разность между последующим и предыдущим значениями показателя (цепные) или начальным значением (базисные). Цепной абсолютный прирост характеризует последовательное изменение показателей, а базисный абсолютный прирост ¾ изменение нарастающим итогом. Абсолютный прирост показывает, на сколько абсолютных единиц изменился данный уровень по сравнению:

а) с предыдущим уровнем при цепном способе;

б) с начальным уровнем при базисном способе.

Между цепным и базисным абсолютным приростом существует взаимосвязь ¾ сумма цепных приростов дает соответствующий базисный абсолютный прирост. За весь период, описываемый рядом, абсолютный прирост выразится как разность между последним и первым уровнем ряда. Абсолютный прирост может быть как положительным, так и отрицательным и обязательно имеет единицы измерения и размерность.

Относительными показателями также являются темпы роста и прироста, характеризующие динамику изменения показателя.

Темп роста ¾ это отношение последующего значения показателя к предыдущему (цепные темпы роста) или постоянному, принятому за базу сравнения (базисные темпы роста).

Цепной способ характеризует последовательное изменение, а базисный способ ¾ изменение нарастающим итогом. Между цепными и базисными темпами роста существует взаимосвязь ¾ произведение цепных темпов роста дает соответствующий базисный темп роста. Темп роста может выражаться в коэффициентах или в процентах.

Темп прироста показывает, на сколько процентов изменяется данный уровень по сравнению:

а) с предыдущим уровнем ряда при цепном способе;

б) с базисным, начальным уровнем ряда при базисном способе.

Темп прироста обычно выражается в процентах и показывает, на сколько процентов увеличился (+ ) или уменьшился (- ) текущий уровень по сравнению с предыдущим (базисным).

Пример расчета роста, темпа роста и темпа прироста приведен в табл. 2.2.

Таблица 2.2

Пример расчета роста и прироста

Важным относительным показателем также является относительная величина координации ¾ соотношение частей целого между собой. Примером может служить соотношение в пассиве баланса организации собственного изаемного капитала .

Нужно заметить, что помимо абсолютных и относительных величин в анализе хозяйственной деятельности используются средние величины . Они применяются для обобщенной характеристики группы однородных явлений по количественному признаку, т. е. одним числом характеризуют всю группу объектов.

Средними величинами следует пользоваться только при изучении и обобщающей характеристике массовых, качественно однородных совокупностей. Вполне обоснованно использование таких показателей, как , средний запас товаров и т. п. При нарушении качественной однородности изучаемой совокупности средними величинами оперировать нельзя, так как за ними могут скрываться существенные недостатки в работе организации . Поэтому наряду с использованием средних величин необходимо анализировать показатели, из которых они складываются.

Каждый из рассмотренных выше показателей имеет определенный смысл и свое значение для контроля и анализа. Так, если эти показатели рассматривать отдельно, то окажется, что некоторые из них страдают известной ограниченностью. Но экономический анализ предполагает комплексное, системное использование показателей. Только при этом условии можно всесторонне и объективно исследовать хозяйственную деятельность организации в целом в той или иной области.

На основании административного распоряжения создаётся и утверждается уполномоченная комиссия, в ведении которой проведение ревизии в избранном администрацией массиве. В комиссию входят назначенные региональными властями, лицензированные оценщики. В том числе – независимые предприниматели, ведущие коммерческую деятельность по оценке стоимости земли (кадастровая оценка).

Ревизоры и оценщики при проведении переоценки земель опираются на действующие нормативы законодательства, установленные Федеральным законом № 135-ФЗ, от 29.07.98 г., регламентирующим нормы оценочной деятельности, по преимуществу изложенные в статье 24.15 Закона .

Прочитайте также текст постановления о кадастровой стоимости земельного участка, это очень важная информация!

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

О ПОРЯДКЕ ДОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДО СВЕДЕНИЯ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОВ

В целях реализации положений пункта 14 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

  1. Установить, что территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». При этом до 1 марта 2008 г. указанные сведения предоставляются в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона «О государственном земельном кадастре».
  2. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.

Кто устанавливает кадастровую стоимость земельного участка?

После проведения ревизии происходит обработка полученных сведений для составления отчётных сведений. Эта работа длится 6 месяцев, в течение которых земельный массив, где проводилась ревизия, разбивается на кадастровые кварталы. В каждом кадастровом квартале выявляются специфические нюансы, которые влияют на установление кадастровой стоимости. Они увеличивают или уменьшают базовую кадастровую цену земель в массиве, которая устанавливается муниципалитетом региона или администрацией районного центра, на основании статьи 66 ЗК РФ .

Данная работа проводится административной комиссией , члены которой утверждены региональным актом о назначении проведения ревизии. В этот период допускается внесение корректив в результаты оценки. Корректировка вносится при ошибке в расчётах, допущенных оценщиками или членами ревизионной комиссии.

По прошествии полугода, когда результаты оценки передаются в Росреестр , установление кадастровой стоимости в результате переоценки отдельных участков, переходит в ведение регистрирующего органа. Ответственность за установление стоимости ЗУ после этого переходит к администрации местного отделения государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Основания для проведения оценки ЗУ

По регламенту, ревизия земель с установлением кадастровой стоимости, в массиве проведения инвентаризации, проводится один раз в 5 лет. Допускаются некоторые вариации в сроках, но без превышения обозначенного законодательным нормативом периода. Если срок проведения инвентаризации сокращается – он не может быть менее, чем 3,5 года после проведения очередной переоценки.

Основанием проведения оценки в данном случае являются :

  • соблюдение установленных сроков;
  • издание специального регионального акта;
  • утверждение акта на федеральном правительственном уровне.

В промежутках между деятельностью ревизионной комиссии, переоценка допускается на основании поданного собственником ЗУ заявления, написанного на имя начальника местного отделения ГКН. Причины, которые могут вызвать потребность в проведении оценки ЗУ внепланово, следующие :

  1. кадастровые и технические ошибки;
  2. не учтённые при переоценке особенности ЗУ;
  3. уничтожение земель в результате стихийных бедствий;
  4. повреждение плодородного слоя почвы;
  5. заболачивание почв;
  6. разрастание прилегающего к ЗУ оврага;
  7. изменение русла реки и т.п.

Если администрация Росреестра ответит официальным отказом – заинтересованное лицо вправе добиваться переоценки судебным решением.

Пошаговая инструкция расчёта

Какую роль играет оценка ЗУ?

Каждый землевладелец сможет самостоятельно рассчитать кадастровую стоимость своего участка. Это может потребоваться для того, чтобы проверить правильность начисления земельного и имущественного налога. В данном случае кадастровая стоимость играет существенную роль, так как именно она выступает базовой единицей для расчёта налога физическим и юридическим лицам.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка

Основой проведения расчётов служит удельный показатель. Он устанавливается унифицированно по всему кадастровому кварталу и состоит из единицы стоимости одного квадратного метра земли в обозначенном квартале. Оценка участка зависит от наличия сведений о данной учётной единице. Этот показатель удостоверяется в органах власти региона специальным актом, после чего передаётся в учётные сведения ГКН.

Также его часто называют «удельная кадастровая стоимость земельного участка».

Со всеми вступительными параметрами мы ознакомились, теперь самое время понять как рассчитать стоимость земли.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Независимые оценщики используют формулу расчета кадастровой стоимости земельного участка, на основании которой оценивается площадь в массиве, её же допускается применять для самостоятельных расчётов. Провести эту процедуру, и, как следствие, понять как посчитать кадастровую стоимость земельного участка не только достаточно просто, но и целесообразно, чтобы убедиться в правильности учётных записей.

Для самостоятельного расчёта кадастровой стоимости участка следует умножить :

  1. удельный показатель;
  2. и общий метраж площади ЗУ.

Полученное произведение даст искомый результат.

Теперь более наглядно покажем как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка. А очень просто!

Эта формула расчета кадастровой стоимости земельного участка актуальна до сих пор.

Например , удельный показатель составляет 500 рублей за один квадратный метр земли в массиве. Участок в 4 сотки будет оцениваться в 200 тысяч рублей. Другой участок, расположенный поблизости, площадью в 10 соток, будет оцениваться в 500 тысяч рублей.

Если площадь ЗУ изменялась, в учётные записи может попасть ошибка. Так же допускается изменение стоимости ЗУ, если изменялась категория земель или их .

В дачных посёлках или в поселениях, где выдавались участки под ИЖС , оценщики зачастую используют . При затратной методике определения кадастровой стоимости земельного участка в расчёт принимаются средства, вложенные в развитие инфраструктуры населённого пункта или дачного посёлка. Доходный метод предусматривает рентабельность прибыли, предусматриваемой от вложений.

Такими не хитрыми методами можно воспользоваться и понять как рассчитать стоимость земельного участка. Все очень и очень просто.

Результаты и отчёт

Оформив сведения, полученные в результате оценочной процедуры, административная комиссия учитывает нюансы отдельных территорий, которые допускают снижения или повышения назначенной оценщиками цены. Распределив сведения по кадастровым кварталам, с учётом особенностей ландшафта и развития инфраструктуры, они разбивают полученные сведения по отдельным участкам.

По завершении работы составляется отчёт по каждому кадастровому кварталу. К отчёту прилагаются акты с данными, по каждому участку, поставленному на , в соответствии с присвоенными .

Для участков, не состоящих на кадастровом учёте, составляется отдельный акт, который приравнивает цену неучтённых земель к рыночной стоимости, что превышает сумму оценки. Это юридическое действие обеспечивает правоспособность определения стоимости административным распоряжением.

Только после удостоверения отчётной документации уполномоченным должностным лицом, в роли которого выступает глава местного исполкома (администрации), сведения передаются в информационный банк ГКН, в соответствии с установленными Федеральным законом № 221-ФЗ от 24.07.07 г ., нормативами.

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Если правообладатель участка притязает на , в силу объективных причин, ему придётся подтвердить обоснованность притязаний. Любые факторы, которые снижают эффективность использования надела, могут рассматриваться причиной для снижения стоимости. Так же – факторы, выступающие в роли преимуществ – допускают её увеличение.

Для проведения переоценки, в данном случае, следует провести экспертизу почвы или ландшафта, которые выступили причиной притязаний на переоценку. Эти документы собираются за счёт собственника или иного правообладателя ЗУ.

Результаты экспертизы передаются независимому оценщику, который устанавливает приемлемую цену для надела, основанную на вновь предоставленных сведениях. В случаях, когда результат, представленный оценщиком, разительно отличается от установленной административной комиссией, целесообразно получить документацию о проведении оценки тремя независимыми экспертами.

Собранный пакет документации вместе с заявлением владельца ЗУ передаётся в местное отделение Росреестра . При отказе внесения изменений о переоценке недвижимости – обращаются в суд по месту расположения надела. В этом случае так же к исковому заявлению прилагаются результаты независимой оценки.

Хотите знать больше о стоимости ЗУ? В вы найдете много полезной информации по этой теме.

Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.

Все участки делятся по своему назначению и видам использования.

Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости. Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости - единица измерения цены участка за метр квадратный.

Показатель является неотъемлемой частью исчисления кадастровой стоимости надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в следующих ситуациях ситуациях:

Когда образовываются новые земельные участки;

Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;

Изменяется целевое назначение надела.

Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.

Стоимость = УПКС * площадь участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:

В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;

Внутри такой группы исчисляется УПКС;

Проводится расчет кадастровой стоимости для каждого объекта.

Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.

Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?

Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:

Личные хозяйства, имеющие застройки;

Товарищества огородников и садоводов;

Дачные объединения;

Жилые дома.

Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:

1.Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;

2.Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;

3.Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;

4.Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;

5.Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;

6.Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.

Формула расчета следующая:

УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

Рпос - определенные характеристики окружения участка;

Рсделки - рыночная стоимость объекта;

Кi - уточняющий коэффициент для конкретного участка.

В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.

Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:

Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:

Р1 - инвентарная стоимость объекта;

Пк - коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

Возможность оспаривания значения

В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.

При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление в комиссию по рассмотрению споров или в суд.

Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.

При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.

Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:

При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;

Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.

Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка - 30 дней с момента подачи заявления.

Метод расчета кадастровой стоимости земельных наделов при помощи удельного показателя считается наиболее востребованным, так как с его применением можно произвести массовую оценку объектов.

Сам УПКС отличается в зависимости от региона. В каждом субъекте РФ государственными органами применяются те показатели, которые установлены в них.