Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.
Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.
Но имущество и земля в РФ облагаются налогами.
Чтобы правильно их исчислять и предотвратить путаницу при определении арендных платежей, утвержден показатель – кадастровая стоимость.
По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов.
Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.
Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный .
Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:
- Когда образовываются новые земельные участки;
- Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
- Изменяется целевое назначение надела.
Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.
Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?
Стоимость = УПКС * площадь участка.
Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:
- В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
- Внутри такой группы исчисляется УПКС;
- Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.
Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.
Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15% . Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.
Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?
Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования
:
- Личные хозяйства, имеющие застройки;
- Товарищества огородников и садоводов;
- Дачные объединения;
- Жилые дома.
Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:
- Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
- Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
- Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
- Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
- Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
- Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.
Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы .
Формула расчета следующая:
УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:
- Рпос – определенные характеристики окружения участка;
- Рсделки – рыночная стоимость объекта;
- Кi – уточняющий коэффициент для конкретного участка.
В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.
Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:
Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:
- Р1 – инвентарная стоимость объекта;
- Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).
Возможность оспаривания значения
В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.
При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами
решить вопрос можно, если подать заявление:
- В комиссию по рассмотрению споров;
- В суд.
Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.
При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.
Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку . Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:
- При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
- Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.
Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка – 30 дней с момента подачи заявления.
Заключение
Метод расчета кадастровой стоимости земельных наделов при помощи удельного показателя считается наиболее востребованным , так как с его применением можно произвести массовую оценку объектов.
Сам УПКС отличается в зависимости от региона. В каждом субъекте РФ государственными органами применяются те показатели, которые установлены в них.
Вконтакте
На основании административного распоряжения создаётся и утверждается уполномоченная комиссия, в ведении которой проведение ревизии в избранном администрацией массиве. В комиссию входят назначенные региональными властями, лицензированные оценщики. В том числе – независимые предприниматели, ведущие коммерческую деятельность по оценке стоимости земли (кадастровая оценка).
Ревизоры и оценщики при проведении переоценки земель опираются на действующие нормативы законодательства, установленные Федеральным законом № 135-ФЗ, от 29.07.98 г., регламентирующим нормы оценочной деятельности, по преимуществу изложенные в статье 24.15 Закона .
Прочитайте также текст постановления о кадастровой стоимости земельного участка, это очень важная информация!
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
О ПОРЯДКЕ ДОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДО СВЕДЕНИЯ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОВ
В целях реализации положений пункта 14 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
- Установить, что территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». При этом до 1 марта 2008 г. указанные сведения предоставляются в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона «О государственном земельном кадастре».
- Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.
Кто устанавливает кадастровую стоимость земельного участка?
После проведения ревизии происходит обработка полученных сведений для составления отчётных сведений. Эта работа длится 6 месяцев, в течение которых земельный массив, где проводилась ревизия, разбивается на кадастровые кварталы. В каждом кадастровом квартале выявляются специфические нюансы, которые влияют на установление кадастровой стоимости. Они увеличивают или уменьшают базовую кадастровую цену земель в массиве, которая устанавливается муниципалитетом региона или администрацией районного центра, на основании статьи 66 ЗК РФ .
Данная работа проводится административной комиссией , члены которой утверждены региональным актом о назначении проведения ревизии. В этот период допускается внесение корректив в результаты оценки. Корректировка вносится при ошибке в расчётах, допущенных оценщиками или членами ревизионной комиссии.
По прошествии полугода, когда результаты оценки передаются в Росреестр , установление кадастровой стоимости в результате переоценки отдельных участков, переходит в ведение регистрирующего органа. Ответственность за установление стоимости ЗУ после этого переходит к администрации местного отделения государственного кадастра недвижимости (ГКН).
Основания для проведения оценки ЗУ
По регламенту, ревизия земель с установлением кадастровой стоимости, в массиве проведения инвентаризации, проводится один раз в 5 лет. Допускаются некоторые вариации в сроках, но без превышения обозначенного законодательным нормативом периода. Если срок проведения инвентаризации сокращается – он не может быть менее, чем 3,5 года после проведения очередной переоценки.
Основанием проведения оценки в данном случае являются :
- соблюдение установленных сроков;
- издание специального регионального акта;
- утверждение акта на федеральном правительственном уровне.
В промежутках между деятельностью ревизионной комиссии, переоценка допускается на основании поданного собственником ЗУ заявления, написанного на имя начальника местного отделения ГКН. Причины, которые могут вызвать потребность в проведении оценки ЗУ внепланово, следующие :
- кадастровые и технические ошибки;
- не учтённые при переоценке особенности ЗУ;
- уничтожение земель в результате стихийных бедствий;
- повреждение плодородного слоя почвы;
- заболачивание почв;
- разрастание прилегающего к ЗУ оврага;
- изменение русла реки и т.п.
Если администрация Росреестра ответит официальным отказом – заинтересованное лицо вправе добиваться переоценки судебным решением.
Пошаговая инструкция расчёта
Какую роль играет оценка ЗУ?
Каждый землевладелец сможет самостоятельно рассчитать кадастровую стоимость своего участка. Это может потребоваться для того, чтобы проверить правильность начисления земельного и имущественного налога. В данном случае кадастровая стоимость играет существенную роль, так как именно она выступает базовой единицей для расчёта налога физическим и юридическим лицам.
Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка
Основой проведения расчётов служит удельный показатель. Он устанавливается унифицированно по всему кадастровому кварталу и состоит из единицы стоимости одного квадратного метра земли в обозначенном квартале. Оценка участка зависит от наличия сведений о данной учётной единице. Этот показатель удостоверяется в органах власти региона специальным актом, после чего передаётся в учётные сведения ГКН.
Также его часто называют «удельная кадастровая стоимость земельного участка».
Со всеми вступительными параметрами мы ознакомились, теперь самое время понять как рассчитать стоимость земли.
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?
Независимые оценщики используют формулу расчета кадастровой стоимости земельного участка, на основании которой оценивается площадь в массиве, её же допускается применять для самостоятельных расчётов. Провести эту процедуру, и, как следствие, понять как посчитать кадастровую стоимость земельного участка не только достаточно просто, но и целесообразно, чтобы убедиться в правильности учётных записей.
Для самостоятельного расчёта кадастровой стоимости участка следует умножить :
- удельный показатель;
- и общий метраж площади ЗУ.
Полученное произведение даст искомый результат.
Теперь более наглядно покажем как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка. А очень просто!
Эта формула расчета кадастровой стоимости земельного участка актуальна до сих пор.
Например , удельный показатель составляет 500 рублей за один квадратный метр земли в массиве. Участок в 4 сотки будет оцениваться в 200 тысяч рублей. Другой участок, расположенный поблизости, площадью в 10 соток, будет оцениваться в 500 тысяч рублей.
Если площадь ЗУ изменялась, в учётные записи может попасть ошибка. Так же допускается изменение стоимости ЗУ, если изменялась категория земель или их .
В дачных посёлках или в поселениях, где выдавались участки под ИЖС , оценщики зачастую используют . При затратной методике определения кадастровой стоимости земельного участка в расчёт принимаются средства, вложенные в развитие инфраструктуры населённого пункта или дачного посёлка. Доходный метод предусматривает рентабельность прибыли, предусматриваемой от вложений.
Такими не хитрыми методами можно воспользоваться и понять как рассчитать стоимость земельного участка. Все очень и очень просто.
Результаты и отчёт
Оформив сведения, полученные в результате оценочной процедуры, административная комиссия учитывает нюансы отдельных территорий, которые допускают снижения или повышения назначенной оценщиками цены. Распределив сведения по кадастровым кварталам, с учётом особенностей ландшафта и развития инфраструктуры, они разбивают полученные сведения по отдельным участкам.
По завершении работы составляется отчёт по каждому кадастровому кварталу. К отчёту прилагаются акты с данными, по каждому участку, поставленному на , в соответствии с присвоенными .
Для участков, не состоящих на кадастровом учёте, составляется отдельный акт, который приравнивает цену неучтённых земель к рыночной стоимости, что превышает сумму оценки. Это юридическое действие обеспечивает правоспособность определения стоимости административным распоряжением.
Только после удостоверения отчётной документации уполномоченным должностным лицом, в роли которого выступает глава местного исполкома (администрации), сведения передаются в информационный банк ГКН, в соответствии с установленными Федеральным законом № 221-ФЗ от 24.07.07 г ., нормативами.
Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости
Если правообладатель участка притязает на , в силу объективных причин, ему придётся подтвердить обоснованность притязаний. Любые факторы, которые снижают эффективность использования надела, могут рассматриваться причиной для снижения стоимости. Так же – факторы, выступающие в роли преимуществ – допускают её увеличение.
Для проведения переоценки, в данном случае, следует провести экспертизу почвы или ландшафта, которые выступили причиной притязаний на переоценку. Эти документы собираются за счёт собственника или иного правообладателя ЗУ.
Результаты экспертизы передаются независимому оценщику, который устанавливает приемлемую цену для надела, основанную на вновь предоставленных сведениях. В случаях, когда результат, представленный оценщиком, разительно отличается от установленной административной комиссией, целесообразно получить документацию о проведении оценки тремя независимыми экспертами.
Собранный пакет документации вместе с заявлением владельца ЗУ передаётся в местное отделение Росреестра . При отказе внесения изменений о переоценке недвижимости – обращаются в суд по месту расположения надела. В этом случае так же к исковому заявлению прилагаются результаты независимой оценки.
Хотите знать больше о стоимости ЗУ? В вы найдете много полезной информации по этой теме.
Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.
Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.
После составления списков (перечней) земельных участков производится собственно их кадастровая оценка.
В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.
Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.
В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы (для Москвы – это административные округа), а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы (например, в Центральном административном округе г. Москвы выделено 305 кадастровых кварталов).
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.
Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.
Из изложенного выше следует , что основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:
- его вид разрешенного использования , определенный в установленном законом порядке;
- размер удельного показателя кадастровой стоимости , определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.
Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель¸ договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.
В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование Земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта.
Функциональное назначение объекта в свою очередь определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.
Так, например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 - Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
При этом, если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», и «для размещения производственных и административных зданий».
В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил. Например, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования «для жилищного строительства» ему установлен быть не может.
Необходимо отметить , что после принятия Правил землепользования и застройки (которые приняты в ряде городов, в том числе в Санкт-Петербурге и Сочи, и должны быть приняты по всей стране не позднее 01.01.2013), правила определения вида разрешенного использования по незастроенным земельным участкам несколько изменяться.
Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:
- субъектом Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка должна носить всеобщий характер, то есть оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта Федерации;
- территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков , подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;
- привлекаемая Росреестром оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.
- результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации ;
- после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в систему кадастрового учета.
Как отмечалось выше, кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Последняя кадастровая оценка проводилась в городе Москве в 2007г. В этой связи, новая кадастровая оценка в г. Москве должна завершиться не позднее конца 2012 года. При этом, учитывая особую значимость московских земель, можно предположить, что новые удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков города будет определены в размере, существенно превышающем нынешние показатели.
Удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) – это кадастровая котировка земельного объекта в калькуляции на единицу общей площади объекта, как правило, единицей является квадратный метр.
Этот параметр необходим для исчисления и налога на имущество из нее.
В различных регионах Российской Федерации значения удельного показателя различны, причем разница весьма существенна. Урегулирование вопроса – это дело будущего, а в настоящее время сотрудники госинстанций и собственники пользуются значениями, установленными в их регионе.
Расчет стоимости по кадастру производится по следующей формуле:
Стоимость = УПКС * площадь конкретного участка.
Установление УПКС по видам земель
Для формализации дивидендов с земель сельскохозяйственного назначения они распределены на шесть категорий:
- Угодья с/х назначения.
- Территории, занятые внутренней инфраструктурой: выгоны, дороги, лесные полосы, склады и прочие объекты. Сюда же входят так называемые нарушенные земли, где осуществляется промышленная разработка песка, залежей глины, камня и прочее.
- Земли, расположенные под стоячими, то есть непроточными водоемами, такими как пруд, водохранилище, озеро и прочее.
- Земли болот или покрытые кустарником и деревьями. Сюда же относятся нарушенные земли, которые разрабатывают на таких территориях.
- Земли, находящиеся под лесными массивами, но не переданные в профильный фонд РФ. Они находятся у землевладельцев на правах пользования без срока или без оплаты.
- Территории, которые пригодны для пастбища для оленей.
Для каждой из этих 6-ти категорий устанавливается определенный удельный показатель для расчета кадастровой стоимости.
Порядок установления УПКС
Удельный показатель, согласно государственным законодательным нормативам, устанавливается в 2 этапа:
- Сначала определяют УПКС с/х земель на всей территории конкретного субъекта РФ. После этого отрабатывается нормативная база для проведения следующего этапа.
- На этом этапе устанавливается УПКС с/х недвижимых земельных объектов и отдельных земельных владений в территориях конкретного административного субъекта.
Полезно знать: удельный показатель кадастровой стоимости рассчитывается финансистами из следующих позиций: расчетный дивиденд с 1 гектара земли умножается на срок капитализации, равный 33 годам.
Практическое применение УПКС
При расчете кадастровой стоимости следует понимать, что УПКС конкретного участка может изменять по кварталам и при трансформации разрешенного использования.
То есть, на каждый квартал устанавливаются средний удельный показатель по регионам и административным единицам в них.
