Раздел II. Экономика и право

Э.Н. Гаврилова

МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И СПЕЦИФИКА ИХ РАЗВИТИЯ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система ипотечного кредита в каждой стране имеет свои особенности. В процессе изучения и анализа мирового опыта ипотечного кредитования становится очевидным, что принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они, прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это - замкнутая (автономная), усеченно-открытая и расширенно открытая модели.

Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

В рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет только в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30-50 % от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).

Кредитные институты, использующие эту схему, предоставляют заемщикам ряд преимуществ, по сравнению с заемщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков, процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу.

Кроме того, по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и «привыкает» к кредитной дисциплине.

Целевой жилищный накопительный вклад дает преимущества и банку. В течение накопительного периода происходит формирование кредитной истории клиента, оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.

В силу своей автономности данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.

Вторая модель - усеченно-открытая - в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Как правило, по такой схеме работают универсальные банки.

Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов; средств клиентуры, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п.

Существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Она оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и, особен-

но в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др.

И, наконец, расширенная модель ипотечного кредитования. Данная модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость .

Ипотечная облигация - долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран (Германия, Дания, Австрия, Франция, Норвегия, Швеция и др.).

Ипотечные облигации обращаются и на внутренних, и на международных рынках, котируются на ведущих биржах. Ипотечные облигации составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и других финансовых институтов.

В большинстве европейских стран заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций могут только ипотечные банки. Единственное исключение - Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации.

Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций мало распространена. Восемьдесят пять процентов объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна, - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70 %.

На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20 %. В некоторых европейских странах - Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии - модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других европейских странах эта модель используется, но в очень малых объемах.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки (например, КБ Del-taCredit в России) или специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Finnie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Мае), Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае); в Канаде - Канадская ипотечная и жилищная корпорация (СМНС); в России - Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию; в Гане - Компания жилищного финансирования (КЖФ).

Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки. Особенно ярко это проявилось в США.

Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита.

Кондуитом проводится так называемое укрепление кредита - дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер, и размер их обязательств сохраняется).

Кондуит, собрав купленные кредиты в пулы, продает их инвесторам в виде MBS - ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. предоставляет страховку от кредитного риска.

Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секь-юритизацией . Секьюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды).

При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум, при его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно наибольшего распространения и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто расширенную открытую модель также называют «американской моделью ипотеки».

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные листы, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки .

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций российскими банками широко применялась схема «аренда с правом выкупа». Данная схема предполагает переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат кредита. Кроме того, решается проблема организации расчетов за купленное жилье. Однако эта схема невыгодна для заемщика. Во-первых, заемщик несет высокие, расходы при оформлении кредита. Во-вторых, при невозможности внести очередную сумму платежа заемщик может лишиться части выплаченных средств. В-третьих, в случае банкротства банка заемщик также теряет свои средства и надежду на получение квартиры. Кроме того, суд может признать сделку ничтожной, так как договор аренды фактически прикрывает кредит под залог .

Другим способом снижения риска является наличие поручителя. Как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействий коммерческих банков и предприятий.

1. Жилищные ссуды предприятий своим работникам. Многие предприятия улучшают жилищные условия своих работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работникам. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5-10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру.

2. Продажа жилья работникам с рассрочкой платежа. Выбранное работником жилье приобретается с вторичного рынка жилья самим предприятием на свой баланс. Это может быть не предприятие, а специальное риэлтерское агентство, учрежденное для указанных целей предприятием, или заключившее с ним договор. Платежи в погашение предоставленной рассрочки могут производиться ежемесячно или с любой периодичностью по согласованию с предприятием. Кроме того, право собственности на жилье к покупателям может переходить в момент заключения договоров купли-продажи или в момент полной (частичной) оплаты квартиры. В случае перехода права собственности на жилье в момент заключения договора купли-продажи квартиры предприятием или его дочерним риэлтером может быть оформлена ипотека (залог) квартиры под предоставленную рассрочку. Такой механизм исключает понятие выгоды в виде процентов по ссуде предприятия своему работнику и соответственно исключает налог на доходы, связанные с этой выгодой.

Роль банка заключается в кредитном рефинансировании предприятий на сумму и срок рассрочек, которые оно установило для своих работников.

3. Кредитование работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство этих предприятий. Банк является первичным кредитором работника. В этом случае по решению руководства предприятия работнику предоставляется возможность обратиться в банк за потребительским кредитом на покупку или строительство жилья. При этом в числе прочих документов на получение кредита работник предоставляет в банк договор поручительства предприятия в сумме кредита и процентов. Таким образом, банк существенно снижает кредитный риск. В большинстве случаев предприятие не только гарантирует погашение кредита, но и выплачивает банку разницу между рыночной ставкой процента и льготной ставкой, которую платит заемщик .

На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных жилищных кредитов, участники которого предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях.

Совместные проекты банков со строительными, страховыми и риэлтерскими компаниями.

Однако, как показывает практика, не все граждане могут получить ипотечный кредит для покупки жилья в рамках федеральных, региональных или городских программ, прежде всего, из-за недостатка средств местных бюджетов. Поэтому строительные организации, объединяясь с коммерческими банками, риэлтерскими фирмами и страховыми компаниями, разрабатывают и предлагают населению различные формы реализации жилья в рассрочку.

Существуют различные схемы взаимодействия этих организаций. Рассмотрим их.

1. Продажа жилья в рассрочку. При такой схеме заемщик вносит первоначальный взнос в размере от 30 до 50 %. Оставшуюся часть он должен выплатить в течение 3-10 лет. Ставка процента составляет 6-10 % годовых в иностранной валюте. Существуют также схемы, основанные на аренде жилья.

2. Выпуск жилищных сертификатов. Некоторые строительные компании осуществляют выпуск жилищных сертификатов - облигаций с индексируемой номинальной стоимостью. Номинал облигации обозначен и в рублях, и в квадратных метрах общей площади жилья. При этом минимальный номинал жилищного сертификата не может устанавливаться менее чем в 0,1 кв. метра общей площади жилья. Приобретая сертификат, каждый гражданин конвертирует накопленные им средства в твердый эквивалент в виде жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение жилья оплаченной площади или на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья.

Жилищные сертификаты применяются в различных правительственных программах по предоставлению жилья малообеспеченным семьям, семьям, пострадавшим от стихийных бедствий, а также вынужденным переселенцам.

3. Долевое участие (инвестирование) строительства жилья. Дольщик (инвестор) заключает договор долевого участия (инвестирования) непосредственно со строительной компанией, которая и проводит строительные и отделочные работы.

4. Приобретение нового и улучшенного жилья у риэлтеров с зачетом старого жилья в стоимость нового. Данный механизм основан на том, что риэлтер продает владельцу новую или улучшенную квартиру и одновременно выкупает у него старую. В случае отсутствия достаточных для покупки квартиры денежных средств риэлтер может предоставить покупателю рассрочку в платеже под залог новой квартиры, а банк, в свою очередь, может рефинансировать эту рассрочку путем кредитования риэлтера под залог находящихся на его балансе квартир. Это приемлемая и взаимовыгодная для всех сторон схема финансирования. При этом из закладываемых квартир все предыдущие жильцы должны быть выписаны.

5. Жилищная программа «Эффект». Одним из участников программы является ипотечный фонд, который организован в виде некоммерческой организации или акционерного общества администрациями регионов или муниципальных образований. Для первоначального стартового строительства резерва нового жилья под программу выделяются небольшие бюджетные средства. Вторым действующим лицом является Межрегиональная ипотечная компания - уполномоченная риэлтерская структура, которая проверяет старые квартиры, покупает их у владельцев по рыночной стоимости, передает суммы, вырученные от покупки квартиры в ипотечный фонд в оплату нового жилья. Ипотечный фонд продает новое жилье владельцу. При этом покупатель должен самостоятельно оплатить 30-35 % от стоимости нового жилья. На сумму, недостающую до покупки нового жилья, ипотечный фонд предоставляет новому владельцу рассрочку в оплате в размере 15-20 % стоимости нового жилья. На этом этапе финансирования составляется закладная. При этом приобретенная квартира до полной выплаты долга находится в залоге (ипотеке) у ипотечного фонда. Эта же программа включает в себя рефинансирование предоставленных ипотечным фондом рассрочек путем выпуска облигаций, обеспеченных ипотекой.

Банк может рефинансировать для ипотечного фонда или для уполномоченного риэлтера его рассрочку платежа. В обеспечение банк может взять все те же квартиры, которые временно находятся на балансе у риэлтера. При этом из закладываемых квартир все предыдущие жильцы должны быть выписаны.

Названные схемы ипотечного кредитования носят промежуточный характер и важны с точки зрения отработки механизма развития системы ипотечного кредитования жилья, которая представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации проектов жилищного строительства.

В последние годы стали складываться прочные контакты у банков с риэлтерскими фирмами - профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья - и со страховыми компаниями.

Деловой и информационный потенциал риэлтеров, накопивших значительный опыт анализа и обслуживания проектов реализации жилья, знание динамики рынка недвижимости делает их эффективными партнерами на всех этапах жилищного кредитования. Сотрудничество со страховыми компаниями позволяет снизить риски банковских операций. Усиление координации и консолидации усилий банков, риэлтерских фирм и страховых компаний будет содействовать укреплению их позиций на ипотечном рынке.

Программы льготного ипотечного кредитования.

Вышеперечисленные модели ипотечного кредитования, получившие развитие в Российской Федерации, рассчитаны на граждан со средним достатком. Однако существуют категории граждан, которые не в состоянии самостоятельно улучшить свои жилищные условия. В настоящее время разработана программа оказания помощи отдельным категориям граждан в форме предоставления безвозмездных государственных субсидий на строительство (приобретение) жилья в собственность. Государственные субсидии из федерального и местных бюджетов предоставляются гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях, а также лицам, имеющим право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право.

В настоящее время субсидия предоставляется гражданам, если уровень их месячного дохода в расчете на одного члена семьи не превышает 20 МРОТ. Расчет производится на день подачи заявления на получение субсидии.

На развитие льготного ипотечного кредитования в бюджеты субъектов Российской Федерации могут предоставляться субвенции из федерального бюджета. В основе бюджетной модели лежит финансирование строительства и создание вторичного рынка закладных за счет привлечения средств внебюджетных фондов, под гарантии федеральных и региональных властен. Местные власти самостоятельно определяют размер кредита, проценты и срок погашения в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми программами ипотечного кредитования .

Как подтвердила практика, механизм предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья оказался гораздо эффективнее бюджетного финансирования нового строительства. В условиях высокой инфляции и острого бюджетного дефицита финансирование строительства жилья за счет федерального бюджета приводит к росту незавершенного строительства жилых домов, находящихся в федеральной собственности. В то же время механизм предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья позволяет гражданам приобретать на рынке жилья уже готовые квартиры. Благодаря этому граждане имеют право свободного выбора качества и местоположения жилья, что повышает контроль конечных потребителей за целевым расходованием бюджетных средств, за качеством строительства, снижает объемы незавершенного строительства. За счет повышения заинтересованности граждан в скорейшем получении жилья и их готовности частично использовать собственные или кредитные средства происходит экономия бюджетных средств. Но и в этом случае остается проблема недостатка бюджетных средств.

Таким образом, в настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан.

К сожалению, в Российской Федерации сегодня практически нет ипотечных банков. Ипотечным кредитованием занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4. Колобов С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. М.: Дашков, 2002.

5. Покопцева Е.Б., Никитина Т.И., Казейкин В.С. Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России. М.: Вершина, 2004.

6. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. СПб.: Питер, 2006. 208 с.

7. Симонов Ю.Ф. Жилищный кредит (ипотека). Ростов-н/Д.: МарТ, 2004. 224 с.

8. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор, 2004. 112 с.

9. Казаков В.И. Жилье станет доступным по закону // Русский курьер. 2005. № 22. С. 7.

10. Осадченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки // Жилищное право. 2006. № 7. С. 2-8.

11. Хазарова Л. К вопросу о развитии ипотеки // Финансы. 2004. № 12. С. 69-72.

Существующие в настоящее время системы ипотечного кредитования населения развитых стран, как правило, сводятся к двум принципиальным моделям - т.н. европейской (одноуровневой) и американской (двухуровневой).

Европейская система ипотеки, иначе называемая ссудосберегательной или романо-германской, применяется, в частности, в Германии, Австрии, Франции.

Она подразумевает аккумулирование денег населения на целевых сберегательных счетах специализированных кредитных учреждений (ссудо-сберегательных касс или ипотечных банков) для финансирования ипотечных кредитов клиентов этих учреждений. При этом сроки и суммы сбережений сопоставимы со сроками и суммами ипотечных кредитов. Процентные ставки по таким ипотечным вкладам, как и по ипотечным кредитам, выдаваемым вкладчикам после накопления во вкладе заранее определенной суммы, фиксированы на весь срок сберегательного договора и находятся на уровне ниже рыночного. Правительства большинства стран, применяющих подобную модель ипотечного кредитования, с одной стороны, оказывают целевую поддержку вкладчикам специализированных ипотечных учреждений в виде «премий за накопление», с другой - жестко регулируют такие учреждения и ипотечный рынок в целом.

Принципиальной особенностью этой системы является то, что правом получить ипотечную ссуду в определенной ссудо-сберегательной кассе обладают исключительно вкладчики данной кассы, причем срок и сумма ссуды определяются сроком и суммой вклада.

Упрощенная модель функционирования европейской ипотечной системы представлена на схеме 1.1.

Как видно из схемы, ссудно-сберегательные кассы формируют ипотечный капитал путем привлечения средств населения. Граждане, участвующие в ипотечной системе, на этапе накопления первоначального взноса выступают вкладчиками (этими средствами финансируются кредиты их предшественников), а на последующем этапе они же выступают заемщиками ипотечных кредитов.

Ссудо-сберегательная касса

Государство

Инвесторы

«премии» за накопление

Вкладчики / заемщики

Схема 1.1. Европейская система ипотечного кредитования населения.

Обеспечением ипотечных кредитов является залог в пользу ссудо-сберегательной кассы объектов недвижимости, приобретаемых на средства кредитов.

Ссудо-сберегательная касса может эмитировать ипотечные ценные бумаги, однако здесь в отличие от американской модели ипотеки привлекаемые таким образом средства инвесторов являются второстепенным источником финансирования.

Двухуровневая система ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты финансируются на основе их секъюритизации и функционировании вторичного ипотечного рынка, наибольшее распространение получила в США и Великобритании. В такой системе ипотечные кредиты, выданные первоначальным кредитором, рефинансируются путем их перепродажи (как правило, специализированному институту вторичного рынка) либо путем выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных собранными в пулы ипотечными жилищными кредитами. Масштаб распространения такой ипотечной системы в США характеризуется, в частности, тем, что к 1998 г. объем находящихся в обраще-

нии ипотечных ценных бумаг, эмитированных с помощью специализированных институтов, составил около 1,8 трлн долл.

В отличие от европейской системы заемщики в американской системе могут получить ипотечный кредит в любой момент (минуя предварительные отношения с банком на этапе накопления первоначального взноса). Получение кредита сопровождается оформлением залога приобретаемой (иногда - уже имеющейся) недвижимости в пользу банка. Упрощенная модель функционирования американской системы ипотечного кредитования представлена на схеме 1.2.

Инвесторы

Государство

Эмиссия ипотечных ценных бумаг

Государственные гарантии по ипотечным ценным бумагам

Формирование пулов ипотечных кредитов

Специализированные ипотечные институты

Переуступка прав по кредитам и залогам

Заемщики

Схема 1.2. Американская система ипотечного кредитования населения.

Косарева Н. и др. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России //Вопросы экономики, 2001, №5, с. 91.

Как видно на схеме, банк-кредитор переуступает права по выданным ипотечным кредитам (и залогам) специализированным ипотечным институтам, таким, как «Фэнни мэй» и «Джинни мэй» в США. Это позволяет банку-кредитору рефинансировать средства, вложенные в выданные ипотечные кредиты.

Специализированные ипотечные институты формируют выкупленные ипотечные кредиты в пулы (по принципу соответствия кредитов ряду параметров), после чего эмитируют ипотечных ценных бумаг под обеспечение соответствующими пулами ипотечных кредитов.

Реализация ипотечных ценных бумаг инвесторам позволяет специализированным ипотечным институтам формировать капитал для последующих приобретений прав по ипотечным кредитам и залогам, а разница в процентных ставках по ипотечным ценным бумагам и ипотечным кредитам является источником прибыли участников системы.

8 американской ипотечной системе государство играет ключевую роль, обеспечивая гарантии по ипотечным ценным бумагам, эмитируемым специали зированными ипотечными институтами. По этой причине надежность данного вида ценных бумаг сопоставима с надежностью государственных облигаций, что позволяет привлечь в данную систему средства консервативных институ циональных инвесторов: пенсионных фондов и страховых компаний.

Таким образом, механизмы реализации американской и европейской ипотечных систем различны, но сравнительный анализ позволяет выявить их общую основу. Некоторые специалисты9 выделяют следующие общие черты этих ипотечных систем.

1. Разграничение жилищного финансирования на 2 вида: кредитование строительства жилья (коммерческое кредитование строительных организаций на общих рыночных условиях) и долгосрочное кредитование покупки жилья населением (ипотечное кредитование населения). Для последнего характерны: длительный срок кредитов; большинство кредитов дается на приобретение жи-

9 См., напр., Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт //Деньги и кре дит, 2000, №10, с. 50-51.

33 лых помещений, в которых будут проживать их владельцы; купленное жилье служит обеспечением кредитов.

Наличие в системе ипотечного кредитования стабильно работающего вторичного рынка закладных.

Наличие в рассматриваемой системе 4-х основных субъектов: заемщика, кредитора, инвестора и государства с различными взаимозависимыми целями. При этом государство играет 3 основные роли: создает условия для надежного и эффективного функционирования системы; регулирует и надзирает за деятельностью ипотечных учреждений с целью защиты их вкладчиков; содействует некоторым группам семей в приобретении жилья.

Нельзя согласиться с мнением о том, что государственное участие в европейской и американской системах ипотеки одинаково. По мнению диссертанта, с точки зрения роли государства европейская и американская системы различаются по объектам государственной политики в области формирования, регулирования и поддержки ипотечной системы. Внимание европейских правительств сосредоточено в основном на поддержке кредитующих организаций и населения, а в США - на обеспечении стабильности и ликвидности вторичного ипотечного рынка. В данной связи в европейских странах рынок ипотечных облигаций доступен частным корпорациям-посредникам, в то время как в США эти функции возложены исключительно на корпорации, находящиеся под государственным контролем. Эти принципиальные, на мой взгляд, отличия и определяют различные базисы механизмов реализации европейской и американской ипотечных систем.

Большинство исследователей в области ипотеки сходится во мнении, что прямое копирование какой-либо существующей модели ипотечного кредитования не будет эффективным для России. Подтверждением этому служит тот факт, что субъекты РФ, региональные администрации, отдельные банки предпринимают попытки создать российскую модель ипотечного кредитования как по американскому образцу, так и по европейской модели, однако ни одна из

34 них, похоже, не становится прообразом всероссийской системы ипотечного кредитования.

Государственное участие в становлении национальной системы ипотечного кредитования может иметь 2 направления:

в случае формирования системы ипотечного кредитования по американскому образцу должны быть созданы государственно контролируемые специализированные институты (аналоги «Фэнни мэй» и «Джинни мэй»), задачей которых является обеспечение стабильности и ликвидности вторичного ипотечного рынка;

в случае формирования системы ипотечного кредитования по европейскому образцу задача государства состоит в формировании правового базиса и осуществлении надзора над деятельностью специализированных ипотечных организаций (аналогов Bausparkassen в Германии) или ипотечных банков.

В любом из вариантов государство также должно обеспечить привлекательность размещения в ипотечные фондовые инструменты средств консервативных институциональных инвесторов, таких, как страховые компании и пенсионные фонды.

Мировой опыт свидетельствует, что для успешного становления национальной ипотечной системы предварительно необходимо провести экономическую экспертизу выбранной модели:

определить финансовую устойчивость (самоокупаемость) выбранной модели,

оценить ее экономическую эффективность, т.е. конкурентоспособность среди прочих финансовых инструментов,

провести маркетинговое исследование перспектив реализации выбранной модели (определить уровень текущего платежеспособного спроса при заданных условиях; изучить влияние последствий реализации программы на условия, в которых она реализуется, т.е. спрогнозировать динамику платежеспособного спроса на этот продукт, в частности, определить его влияние на степень доступности жилья).

Очевидно, что успешное развитие модели ипотечного кредитования, которая будет разработана для России, невозможно без проведения названных мероприятий.

Помимо указанных подходов при создании российской ипотечной системы дополнительно следует обеспечить механизм ее адаптации к специфике российской банковской системы, а также учитывать менталитет россиян, в большинстве своем не обладающих опытом долгосрочного кредитования. Также считаем перспективным (в качестве одного из вариантов) проработать возможность принятия за основу исторического опыта ипотеки в России до 1917 г. при условии его адаптации к современным экономическим условиям.

В настоящее время в мире существует две основных модели ипотечного кредитования: классическая американская и немецкая, основанная на строительно-сберегательных кассах. В первом случае ипотечный кредит выдается под залог уже построенного дома, во втором - система стройсберкассы финансирует строительство дома.

В американской модели ипотеки на первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности.

Кратчайшие сроки возврата отданных на длительный срок денег ставят перед банками проблему рефинансирования выданных кредитов. Решением этой проблемы в американской модели ипотеки занимается вторичный рынок ипотечного кредитования, на котором рефинансирование кредитов сводится к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, которая объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

В одноуровневой модели ипотеки основным способом рефинансирования кредитов является выпуск ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. При одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая модель ипотеки в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской модели, она сформировалась не благодаря административному решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Таким образом, различия в способах рефинансирования ипотечных кредитов и характеризуют построение двух базовых моделей ипотечного кредитования: двухуровневой или классической и одноуровневой, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Эту модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования сейчас объединяют в одну модель и называют ее немецкой моделью ипотечного кредитования. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система стройсберкасс является замкнутой, оторванной от финансового рынка.

Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищными накопительными кооперативами (ЖНК), деятельность которых регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" . Кроме этого, на рассмотрении Государственной Думы находится проект Федерального закона "О строительно-сберегательных кассах", который был отклонен, так как не устраивал застройщиков, работавших по долевым схемам.

Новости по теме

  • Ипотечное кредитование вышло на траекторию роста.

    18 февраля в Москве прошло первое знаковое ипотечное мероприятие года - Второй Российский ипотечный конгресс. 100 профессионалов собрались в отеле Кортъярд Марриотт подвести итоги года и обсудить перспективы развития ипотечного кредитования.

  • Ипотека с петлей на шее: россиян пугают растущие аппетиты банков

    Россиянам, возможно, запретят досрочно погашать ипотечные кредиты, которые в России одни из самых «дорогих». Дело в том, что, как предупредила Ассоциация российских банкиров, в Гражданский кодекс готовятся поправки, которые могут лишить заемщиков права на досрочное погашение ипотеки без согласия...

  • Кому не светит ипотека

    Для решения жилищного вопроса в России хотят создать стройсберкассы — специализированные банки, принимающие вклады населения исключительно под улучшение жилищных условий. Соответствующий законопроект внесла в Государственную думу группа депутатов. Введение стройсберкасс, по задумке авторов, позволит...

Книги по жилищному кредитованию

Сегодня в продаже:
  • Ипотека: Как правильно оформить? Как просчитать все риски?

    Издательство: Эксмо-Пресс. Год: 2011. Серия: Советы опытных людей.

    Кому выгодна ипотека? Брать или не брать кредит? Какой банк лучше? Какую процентную ставку выбрать? Как оформить и просчитать все риски? Ответы на эти и другие важные вопросы читатель найдет в книге. Подробно рассматриваются порядок оформления получения ипотечного кредита, процедура покупки квартиры в кредит, а также возможность и условия ипотечного кредитования молодых семей. Пособие актуально для всех, кто хочет воспользоваться ипотечным кредитом,...

Ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору (залогодержателю) преимущественного удовлетворения претензий к должнику (залогодателю) за счет стоимости заложенного имущества. Залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуды обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Существует чистая ипотека (кредит на любые цели с залогом недвижимости) и целевая ипотека (кредит на покупку недвижимости, которая и будет предметом залога).

Существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.

Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:

Спад жилищного строительства в результате кризиса;

Низкое качество кредитного портфеля, высокая доля невозвратов;

Рост процентных ставок по ипотечным кредитам;

Пересмотр условий договоров по ранее выданным кредитам.

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. Например, переуступка прав требования по закладной третьим лицам.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

1. Классическая (двухуровневая) модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в США. По инициативе американского правительства были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. Это т.н. американская схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Они свою очередь пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д.


2. В отличие от классической модели ипотечного кредитования при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой моделью ипотеки. Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

В России за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.

В мировой практике сложились две основные схемы жилищного финансирования: существующие два основных подхода к организации системы ипотечного кредитования. Эти две базовые схемы различаются по следующим признакам: (Приложение 3).

  • - по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования;
  • - по участию или не участию заёмщика в образовании организационно - правовой формы кредитного института и его финансовых активов.

Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование. Их деятельность зависит от множества экономических, психологических и юридических факторов. Обращение кредитных учреждений к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности, апробированные и эффективные финансовые инструменты, отличаются друг от друга, прежде всего, способом рефинансирования выдаваемых кредитов: .

  • - американская модель ипотеки - так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д. (развита, в частности, в США); .
  • - немецкая модель ипотеки - так называемая одноуровневая модель ипотечного кредитования, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг (применяется в Германии) .

Как уже было сказано под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотеки), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечный кредит . В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечного кредита.

Рынок ипотечного кредита - рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надёжное обеспечение .

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.

Первичный рынок - это рынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечных агентств (специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов (чаще всего - у специализированных ипотечных банков) за счет средств, вырученных от эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг) и других инвесторов, перекупающих кредиты у банков.

Вторичный рынок - часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаря этой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование).

Механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается в основном организационными подходами. Например, кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Этот механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов, формировании кредитных «пулов» и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования.

Другим вариантом рефинансирования может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их инструменты являются строго специализированными и находятся под жёстким контролем государства.

Двухуровневая («американская модель») опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течении определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательства заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. . Эти выплаты гарантированны не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Основными недостатками этой схемы являются: сложность структуры построения; невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия; дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заёмщика; сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом; тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.

Положительными моментами двухуровневой схемы в первую очередь являются: существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию; перераспределение рисков между регионами и секторами экономики, что является существенным и для России .

Деление на две схемы рынка ипотечного кредитования достаточно условно, т. к. имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка. Часть кредитных институтов, работающих только на первичном рынке, начинает постепенно вводить элемент двухуровневой схемы - выход на вторичный рынок с продажей своих кредитов инвесторам или посредникам. В то же время инвестиционный институт, работающий по двухуровневой схеме, может основную часть кредитов оставлять у себя. А остальную часть продавать на вторичном рынке для пополнения кредитных фондов. Даже такие закрытые модели, как ссудо-сберегательные кассы, начинают трансформироваться в полуоткрытые институты с привлечением крупных кредитных займов и выдачей кредитов не только пайщикам, но и всем желающим .

Одноуровневая («немецкая модель) Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора .

Основной тип кредитного института классической континентальной модели - ипотечный банк. Для них характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем привлечённые средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.

Закладные листы выпускаются в различных купюрах - 10, 20, 100, 200, 500, 1000 марок (иногда - 5000 марок), сроком 10 - 25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг - 30 лет). Закладные листы могут быть на предъявителя (в основном мелкие купюры) и именные. Процентные выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствуют проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Выпуская ценные бумаги, ипотечные банки продают их через другие кредиты или финансовые учреждения, в основном коммерческие, по цене ниже их номинальной стоимости на несколько процентов. Закладные листы котируются на фондовых биржах .

Характерной чертой одноуровневой классической (континентальной) модели является её закрытость - источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг).

В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя только из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации. Надёжность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путём различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором .

Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. Большинство технологий только после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществлять досрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом, кредитный институт страхуется от недополучения прибыли от непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре исходя из применяемого инструмента.

Для увеличения сроков кредитования применяются следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяется по разным технологическим схемам. По одной из них заёмщик берёт одновременно как бы два кредита, который он гасит последовательно, - кредит сберегательного банка погашается в течение первых 12 - 14 лет, и только затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов) .

Аналогичная инвестиционная объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанки, стройсберкассы, ипотечные банки, страховые компании и другие, объединяются в инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, которая получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредита) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могу осуществлять кредитование:

  • - в более гибкой форме и более качественно;
  • - происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение срока кредитования;
  • - облегчается чисто организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация. При этом благодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенного контроля, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надёжность такого кредитования .

Основным условием развития одноуровневых ипотечных операций является надёжность ипотечных банков как гарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением размера эмиссии к объёму обеспечения и мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе. Одноуровневая европейская модель организации ипотечного рынка исторически доказала свою устойчивость к самым разным изменениям экономических условий. В то же время одноуровневая модель предполагает достаточное количество собственных банковских финансовых ресурсов и стабильную работу всей банковской системы, устойчивость процесса накопления и сбережения населением, что исторически всегда было характерно для западноевропейских стран .

Вариантом одноуровневой схемы является модель ссудо-сберегательных учреждений, особенно развитых в Германии. В этой модели заёмщик сам одновременно является учредителем ссудо-сберегательного института. Ресурсные фонды для ипотечного кредитования формируются из взносов участников, а при их недостатке кредитные институты подключают классические технологии образования кредитных фондов. При этом участие заёмщика в формировании кредитных ресурсов служит дополнительной гарантией по кредиту. Кредитование при такой модели имеет гораздо меньшую зависимость от рынка капитала и действующих рыночных ставок, т. к. ресурсы в большей степени формируются внутри ссудо-сберегательного учреждения. Ставки по кредитам и депозитам обычно пониженные, фиксированные и действуют в течение длительного периода времени, выплаты также фиксированные и равномерные.

В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией (строй сберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств, также под более низкую ставку .

Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления.

Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитных организаций (строй сберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.

Таким образом, основными достоинствами одноуровневой модели являются:

  • - практически автономное замкнутое существование системы, характеризующейся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде;
  • - простота финансового и правового механизма;
  • - лёгкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам.
  • - лёгкая интегрируемость в национальное законодательство;
  • - дешевизна организации и контроля;
  • - отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств;
  • - отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительная дешевизна стоимости кредита по совокупности факторов.

В то же время присутствует и целый ряд отрицательных факторов:

  • - небольшие сроки кредитования;
  • - обязательность длительного периода накопления значительного объёма собственного капитала;
  • - низкие проценты по накоплению;
  • - очерёдность заёмщиков в получении кредита;
  • - сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики .